Őrületes szakadék tátong ebben a régióban: düledező viskók és luxusházak váltják egymást

A nyugat-dunántúli régió lakásárakat tekintve hagyományosan az ország drágább területei közé tartozik, azonban az egyes járások között nagy különbségek vannak. Elsősorban az osztrák határszél településein mérhetők magasabb árak, ahol az Ausztriába ingázó munkavállalók erősebb fizetőképes kereslete jelenik meg, az utóbbi időben azonban a régió két másik térsége is a figyelem középpontjába került

Egyrészt a Mosonmagyaróvári járás Szlovákiához közel eső települései, másrészt Zala megye Balaton környéki települései. Mindkét térségben kiemelkedően magas az új építésű lakások száma. Előbbi térségben a Pozsonyban dolgozó szlovák állampolgárok közül döntöttek úgy sokan, hogy a lakásárak tekintetében olcsóbb magyar településeken vásárolnak vagy építenek maguknak házat.

Ezt a folyamatot a forint, euróval szembeni folyamatos gyengülése tovább erősítette: a szlovák oldalon euróban kapott fizetések egyre többet érnek a magyar lakáspiacon. A Balaton-parti településeken pedig a partmenti, új építésű ingatlanok kiugró négyzetméterárai húzzák felfelé az átlagot

- mondta Futó Péter, a Portfolio ingatlanpiaci elemzője.

Ennek eredményeként elmondható, hogy a tavalyi évben Győr-Moson-Sopron megye a 3., Vas megye a 7., Zala megye pedig a 13. legdrágább megyéje volt az országnak. Előbbiben 400 ezer forint feletti – a Soproni járásban közel 500 ezer forintos – négyzetméterárakkal, utóbbi kettőben Vas megye bőven 300 ezer forint feletti, Zala megye pedig kicsivel 300 ezer forint alatti négyzetméterárakkal. Új lakások tekintetében Győr-Moson-Sopron megyében, a tíz lakásosnál nagyobb projektekben összesen 1800 lakást kínálnak eladásra, Vas megyében ennek a fele, Zala megyében pedig nagyjából 500 új lakás van a kínálatban. Az új lakások négyzetméterárai mostanra szinte mindegyik megyeszékhelyen közelítik, vagy meg is haladják a 600 ezer forintot.

- emelte ki a portál elemzője.

Hozzátette, érdekesség, hogy a legnagyobb kettősség Zala megyében figyelhető meg: míg a megye belső, infrastrukturálisan gyengén ellátott aprófalvaiban szinte alig épül új lakás, addig a Balaton-parti luxuslakásokat bőven 800 ezer forint feletti négyzetméteráron kínálják.

Vegyes képet mutat az építkezési kedv a régióban

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint Győr-Moson-Sopron megyében 2021 I. félévében 55%-kal visszaesett (országosan 13%-kal nőtt) az épített lakások száma az előző év azonos időszaki magas bázishoz képest. Összesen 629 lakást vettek használatba, az év ezen szakában utoljára 2016 I. félévében volt hasonlóan alacsony szinten a megyében a lakásépítések száma.

Az új lakások 42%-a a megyeszékhelyen, 13%-a kisebb városokban, 45%-a községekben épült.

Mindhárom településtípus esetében visszaesést regisztráltak. Ennek következtében a megyében az épített lakások tízezer lakosra jutó száma (13) a megyék és a főváros alkotta rangsorban a korábban betöltött vezető pozíció helyett csak a második helyhez volt elegendő.

Az I. félévben épített lakások közel háromnegyedét többszintes, többlakásos épületben, több mint egynegyedét családi házas formában adták át. Mindkét építési formában használatba vett lakások száma jelentősen elmaradt az egy évvel korábbitól, de a megyei csökkenésben a családiház-építések 76%-os visszaesése játszotta a nagyobb szerepet. Ezzel összefüggésben az új lakások átlagos alapterülete (74 m²) elmaradt az országostól (83 m²), 29%-ukat építették 4 vagy annál több szobával.

Az év első felében 33 lakás szűnt meg a megyében, csaknem kétszer annyi, mint 2020 I. félévében.

Az országos élénküléssel párhuzamosan a megyében is nőtt a jövőbeni lakásépítési kedv. A 2021 I. félévében kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma (1,1 ezer) az előző év azonos időszaki alacsony bázis közel másfélszeresére emelkedett, ugyanakkor a két évvel korábbi szintnek mindössze a kétharmadát érte el.

Vas megyében 2021 I. félévében 40%-kal csökkent (országosan 13%-kal nőtt) az épített lakások száma az előző év azonos időszakihoz képest. Összesen 145 lakást vettek használatba, 3 községben épült lakás kivételével a lakásokat fele-fele arányban a megyeszékhelyen és a többi városban adták át.

A kisebb városokban kivitelezett lakásépítések száma jelentősen, közel háromszorosára nőtt, ugyanakkor a megyeszékhelyieké közel 60%-kal, a községekben épülteké pedig a töredékére esett vissza.

Építési forma szerint a lakások több mint nyolctizedét többszintes, többlakásos, bő egytizedét lakóparki épületben, a fennmaradó részét családi házas formában adták át. A családiház-építések számának visszaesése fogta vissza leginkább a megyei lakásépítési piacot, amit a többszintes, többlakásos épületben átadott lakásoknál regisztrált növekedés csak némileg mérsékelt. Emiatt is az új lakások átlagos alapterülete (61 m²) és a 4 vagy annál több szobás lakások aránya (19%) a megyék közül a legalacsonyabb volt, jelentősen elmaradt az országos átlagtól (83 m², illetve 36%).

Az év első felében 18 lakás szűnt meg a megyében, 7-tel több az egy évvel korábbinál.

Az országos tendenciával párhuzamosan a megyében is emelkedett a jövőbeni lakásépítési kedv. A 2021 I. félévében kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma (463) 29%-kal nőtt az előző év azonos időszaki alacsony bázishoz mérten, a két évvel korábbitól ugyanakkor még 10%-kal elmaradt.

Zala megyében 3,4-szeresére (országosan 13%-kal) nőtt az épített lakások száma 2021 I. félévében. Összesen 312 lakást vettek használatba.

Közel kétharmadukat a megye kisebb városaiban, több mint egyharmaduk pedig mintegy fele-fele arányban a megyeszékhelyen, illetve községekben épült.

A megyei szintű növekedés hátterében döntően a kisvárosokban - azon belül is elsősorban a Hévízen - kivitelezett lakásberuházások számottevő élénkülése állt. Ennek következtében az épített lakások tízezer lakosra jutó száma (12) meghaladta az országos átlagot (10).

Építési forma szerint a lakások több mint héttizedét többszintes, többlakásos épületben, negyedét családi házas formában adták át. A megyében regisztrált növekedés legnagyobbrészt a többszintes, többlakásos épületben használatba vett lakások számának erőteljes emelkedéséből adódott. Emiatt az új lakások átlagos alapterülete az előző év azonos időszaki 129-ről 87 m²-re, az országos átlaghoz (83 m²) hasonló szintre csökkent, közel negyedük épült 4 vagy annál több szobával.

Az év első felében egyetlen lakás sem szűnt meg a megyében.

Az országos élénküléssel párhuzamosan a megyében is emelkedett a jövőbeni lakásépítési kedv. A 2021 I. félévében kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma (373) az előző év azonos időszaki alacsony bázis másfélszeresére nőtt, a két évvel korábbinak ugyanakkor nem érte el a kétharmadát. Január kivételével minden hónapban az előző év azonos havinál több engedélyt adtak ki a hatóságok, a májusihoz hasonló szintű építési kedvre pedig a megyében utoljára két évvel korábban volt példa.

Az agglomerációban a jövő?

Szeptemberben közel 12 ezer tranzakció realizálódott a hazai ingatlanpiacon, amelynek jelentős részét az agglomerációba kiköltözők adták. A járványügyi helyzet miatt ugyanis a városi lakásokban ragadt emberek, családok szeretnék újra szabadnak érezni magukat, ezért kertkapcsolatos házakat keresnek új otthonuknak. A kiköltözési hullám nem csak Budapestre jellemző, hanem szinte kivétel nélkül az ország többi nagyvárosára is. A Duna House 7 megyeszékhelyet - Győr, Szombathely, Székesfehérvár, Pécs, Szeged, Kecskemét, Debrecen - és azok agglomerációját vizsgálta meg az árváltozás és a vevői motiváció szempontjából.

Ennek mentén két vizsgált település is érinti a Nyugat-Dunántúlt. A felmérés szerint Budapest után a legnagyobb agglomeráció Győr környékén alakult ki. Az elmúlt 20 évben óriási volt a kiköltözési arány, az agglomeráció lakosságának száma elérte a 180-200 ezret. Ezzel mondhatni, be is telt, és olyannyira megdrágult az agglomeráció, hogy most már jobban megéri beépíteni a városon belüli területeket – mint például Bácsa, Szitásdomb, Győrsziget stb. –, még akkor is, ha viszonylag nagy befektetést igényel.

Pont ezért, Budapesttel és az országos átlaggal ellentétben, Győrnél nem jellemző a kiköltözés. A belső területek fejlesztése, átminősítése, valamint a zártkerti ingatlanok lakhatási célra való átépítése jellemzőbb. Használt ingatlanok esetében a jó állapotú, felújított vagy nagyon jó helyen lévő házakat keresik a vevők. Városon belül a lakásoknál 50, míg a házaknál 30%-os áremelkedés volt megfigyelhető az elmúlt évek statisztikái alapján. A 30% az agglomeráció esetében is érvényes, így az országos szint felett vannak az árak.

Vas megyében azok a falusi CSOK-os települések népszerűbbek, amelyek nem feltétlen tartoznak Szombathely közvetlen agglomerációjába. Kifelé haladva ugyanis szélesebb a választék kifelé haladva, nagyobb a merítési lehetőség, ha valaki családi házat vásárolna, és ehhez a telekigénye is alapesetben nagyobb. Jelentős árkülönbség azonban nincs Szombathelyhez képest, csak kicsivel olcsóbbak a házak. A tavalyi évhez viszonyítva, általánosságban 10-15%-os áremelkedésről beszélhetünk, ami leköveti a megyeszékhelyen tapasztalt helyzetet, nagyobb ugrás csak a falusi CSOK-os településeken figyelhető meg.

A vevők keresik a vidéki ingatlanokat, de nincs olyan nagy mértékű kiköltözési hullám, mint Budapesten. Az emberek tudatosabbak lettek, több szempontot mérlegelnek az agglomerációba való kiköltözés esetén. Szombathely nagyon egypólusú város, szinte össze vannak nőve a települések. A kijjebb elhelyezkedő falvak, kisvárosok népszerűsége 3-5 éves ciklusban változik, ami elsősorban az infrastruktúrára vezethető vissza. Ilyen eset például, amikor időközben a szülők rájönnek, hogy nem tudják a gyerekeket logisztikázni, ezért megindulnak vissza a város felé.

Címlapkép: Getty Images