Kádár kocka, panel, lakópark: kiderült, milyen otthont vesz most a legtöbb magyar

Hogy megtudjuk, milyen lakástrendek uralkodtak az elmúlt évtizedekben, a Lechner Tudásközpont adatai között böngésztünk. Ahogy egy korábbi beszámolójukban írják, azt gondolhatnánk, hogy városaink középkori vagy dualizmus korabeli hangulata a régi magyar falu képével együtt a múlt homályába veszett és helyüket a szocializmusban, illetve a rendszerváltás után épült lakások foglalták el. Ám ez csak részben tükrözi a valóságot.

Mint azt tanulmányukban írják, városaink és falvaink csaknem felét még mindig az 1946 előtti lakásállomány uralja. Ez persze nem azt jelenti, hogy minden második hazai településen kizárólag II. világháború előtti lakóépületekkel találkozhatunk, ám a 70 évnél idősebb lakások napjainkban is meghatározók arculati szempontból.

Ilyen lakás-korösszetételű települések alkotják a Dunántúl közép-nyugati és déli, valamint az Alföld déli területeit, továbbá Borsod-Abaúj-Zemplén megye északi részét és a Közép-Tisza-vidéket is (szürke színnel ábrázolva a térképen). A jellemzően kis lélekszámú, aprófalvas térségek mellett megyei jogú városok is említhetők, például műemlékekben második leggazdagabb városunk, Sopron (a lakások 24%-a épült 1946 előtt), illetve Hódmezővásárhely (27,4%). A háborút megelőző építészeti örökség azonban Budapest műemléki környezetű V., VI. és VII. kerületeiben a legmeghatározóbb, ahol az 1946 előtti lakások aránya 90% körüli.

Az 1946-1960 közötti újjáépítési periódus településeink egyötödének épületállományában eredményezett máig tartó relatív többséget (sötétbarna szín). Az ekkor zajló lakásépítések főként a nehéziparosítás, illetve a szénhidrogén- és szénbányászat kiemelt helyszíneihez kötődtek. Jól látható ez Heves, Nógrád és Zala megye egyes térségeiben, de ide sorolható tradicionális bányászvárosaink közül például Komló (36,9%), Oroszlány (29,3%) vagy Várpalota (28,3%).

Az 1961-től az 1970-es évek közepéig tartó első lakásépítési programnak 1 millió új lakás volt a célja. Az állam által kiosztott összkomfortos, egy- vagy többemeletes (gyakran „Kádár-kockaként” emlegetett) családi házak lényegesen vonzóbb életfeltételeket kínáltak, mint az idősebb korú, elavult technológiával épült és megrongálódott lakásállomány. Az 1961-1970 közötti évtized építkezései a mai napig településeink kb. 8%-án meghatározók (barna szín), különösen Győr-Moson-Sopron és Szabolcs-Szatmár-Bereg megye egyes térségeiben.

Az 1960-as évek közepén induló panelprogram során jöttek létre megyeszékhelyeink lakótelepei, például Székesfehérváron (33,8%), Miskolcon (31,8%), Tatabányán (31,5%) vagy Szolnokon (30,3%). A statisztikai kategóriaként rendelkezésre álló 1971-1980 közötti időszak (sárgászöld szín) a Tiszántúl városainak, falvainak jelentős részén, valamint a főváros több külső kerületében is nyomot hagyott, például Újpalotán (42,4%), Óbudán (36,1%), Kőbányán (31,9%) és Csepelen (30,2%).

Az 1970-es évek közepétől a rendszerváltásig tartó második lakásépítési program keretében újabb 700 ezer lakás épült országszerte, ám az 1981-1990 közötti évtized (világoszöld szín) országosan kevésbé tűnik dominánsnak: relatív többsége településeink 4%-ára jellemző. A nagyobb városok közül például Hajdúböszörmény (21,8%) és Budaörs (21,3%) tartozik ide, míg Budapesten a IV. kerület (31,9%) és a XVII. kerület (28,9%).

A rendszerváltást követő évtized lakásépítési szempontból nem tűnik meghatározónak, településeink alig 0,4%-a tartozik ebbe a kategóriába (zöld szín), amelyek elszórtan helyezkednek el az országban. Az ezredforduló után viszont újra fellendült a lakásépítési kedv. Látványos mintázatot rajzolnak ki azok a települések, ahol a lakásállomány leggyakoribb építési időszaka 2001-2014 közé esett (sötétzöld szín). Ez jellemző többek között a budapesti, a debreceni vagy a szombathelyi agglomerációra, de a balatoni régió egyes településeire is. Hasonlóan fiatal arculatú térségként jelennek meg Szabolcs-Szatmár-Bereg megye azon települései, amelyek újjáépítése a felső-tiszai árvíz pusztítása miatt vált szükségessé a 2000-es évek elején.

Mit tapasztalhatunk napjainkban?

A családi házaknál újra megugrott az építési kedv 2021-ben, ezt igazolják a Takarékbank adatai is: korábbi elemzésükből kiderült, hogy tavaly az év első kilenc hónapjában 30 százalékkal nőtt az építési engedélyek száma az egy évvel korábbihoz képest, bár a járvány előtti szinttől még elmaradt. Az élénkülést támogatta, hogy január elsejétől ismét 5 százalékosra csökkent az új lakások áfája. Éles a különbség a főváros és a vidék között, a vidéki városokban és községekben jóval több volt az új építési engedély az első háromnegyed évben, mint Budapesten. A legtöbb társasházi lakás a Balaton közelsége miatt Somogy megyében épül, második helyen Pest megye áll, de nem sokkal marad le Győr-Moson-Sopron megye sem. De nézzük meg ennél részletesebben is a változásokat!

Eltérő dinamika a családi- és a társasházaknál

Jelentős különbség mutatkozott 2020-ban és 2021-ben a társasházi és a családi ház jellegű építések dinamikájában. Ez utóbbi tavaly jóval kevésbé esett vissza az előző évekhez képest, a társasházi építéseknél sokkal drámaibb volt a csökkenés. Míg 2017-2019-ben a társasházi jellegű építési engedélyek száma jelentősen meghaladta az egyszerű bejelentéssel létesítendő lakások számát, addig 2020-ban ez megfordult, miután utóbbiaknál 20 százalékos, előbbieknél viszont 49 százalékos volt a visszaesés. A kiadott építési engedélyek idei növekedésének hátterében elsősorban az egyébként is kevésbé visszaeső egyszerű bejelentések bővülése állt, az első kilenc hónapban majdnem 15 ezer ilyen történt, a tavalyi egész éves, kevesebb mint 13 ezer után. Ezzel szemben társasházi lakásokra valamivel több mint 7,5 ezer engedélyt adtak ki idén az első háromnegyed évben, 3 százalékkal kevesebbet, mint tavaly az első kilenc hónapban.

A társasházi lakásépítési engedélyek lassabb felfutása nem meglepő, egy társasházi projekt előkészítése és engedélyeztetése hosszabb időt vehet igénybe, így a tavaly ősszel ismertté vált szabályokra is nehezebben tudtak reagálni a nagyobb beruházások fejlesztői.

Vidéken gyorsabban indult be a növekedés

A megyei jogú városokban az egyszerű bejelentések száma emelkedett az idei év első három negyedévben a tavalyi év azonos időszakához képest, és meghaladta a 2017-2019-es szinteket is. Emellett a társasházépítések is élénkültek. Összességében a kiadott engedélyek száma január és szeptember között jelentősen meghaladta a 2020 azonos időszakit, az előző évek első kilenc hónapját nézve azonban még elmaradást mutatott. A városokban a családi házak építése jóval magasabb arányt képvisel, mint a megyei jogú városokban, de itt is igaz, hogy jelentős emelkedés volt az egyszerű bejelentésekben és a nem egyszerű bejelentésekben is, előbbiek esetén a számuk meghaladta a 2017-2019-es szinteket is, utóbbiaknál megközelítette a 2019-est.

A községekben, ahol elsősorban családi házakat építenek, 2020-ban sem esett vissza annyira a kiadott engedélyek száma az előző évekhez képest, mint a városokban. Az idei év első kilenc hónapjában pedig még jelentősebb volt az építési kedv. Az egyszerű bejelentések száma megközelítette a 6 ezret, ami a tavalyi azonos időszakhoz képest 58 százalékos emelkedést jelentett, de 2019-hez képest is több, mint 34 százalékost.

Somogy a Balaton miatt vezet a társasházaknál

Az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont 2019 óta gyűjti a vidéki újépítésű lakóingatlan-projekteket. A Vidéki Lakáspiaci Riport felmérésébe azok az épülő vagy tervezett, legalább 10 lakást tartalmazó társasházak kerülnek be, amelyeket aktuálisan értékesítenek. A 2021 harmadik negyedéves adatok szerint vidéken ilyen projektekben 13 500 lakás épül, Budapesten pedig 21 ezer ilyen lakás van. Míg vidéken inkább kisebb lakásos társasházak a jellemzőek, addig a fővárosban a nagyobb projektek. Ezt mutatja, hogy Budapesten 50 százalékkal kevesebb újépítésű projekt található a magasabb lakásszám ellenére.

Ugyanakkor vidéken is nagyon eltérő kép rajzolódik ki, ha az egyes területeket külön-külön vizsgáljuk. A megyék között a legtöbb (legalább 10 lakásos, értékesítés alatt álló projektben található) lakás Somogyban épül (2272), ami elsősorban a Balaton környékét jellemző jelentős építési hullámnak köszönhető, míg a második helyen Pest megye áll (1982 lakás), amit a főváros közelsége húz felfelé.

Szintén sok (több mint 1800) lakás épül Győr-Moson-Sopron megyében. A negyedik és ötödik helyezett Hajdú-Bihar és Csongrád megyében ezer körül alakult a projektek lakásainak száma. Az ellenpólust Nógrád és Tolna megye jelentette, ahol tízlakásos projektben nincs értékesítés alatt álló lakás, de Békés megye is csupán 31 ilyen lakással rendelkezik.

A Balaton környéke kiemelt fejlesztési területnek számít a vidéki újlakás-piacon, főként a déli part. Szintén jellemző, hogy a nyugati megyékben és Pest megyében a megyeszékhelyeken kívüli kisebb városokban is épülnek társasházak, jellemzően a határ vagy a nagyváros közelsége jelent fejlesztési mágnest. A déli és keleti régiókban ugyanakkor inkább a megyeszékhelyekre korlátozódik a piac.

De nem csak a társasházak hasítottak

A kisebb településeken a koronavírus-járvány gazdasági hatásai ellenére felpörgött az ingatlanpiac: a községekben tavaly az év első kilenc hónapjában 9,5 százalékkal, 25 ezerre nőtt az eladott lakások száma, azaz több lakást adtak el mint 2015 óta bármikor

- közölte a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján a Duna House. Benedikt Károlyt, a portál PR- és elemzési szerint a kisebb, vidéki települések lakáspiacát kevésbé érintette a koronavírusjárvány, sőt, inkább felpörgette azt.

A nagyvárosi lakásokban ragadt emberek, családok ugyanis szabadságra vágytak a bezártság idején, így elsősorban kertkapcsolatos házakat, vagy legalább erkéllyel, terasszal rendelkező lakásokat kerestek új otthonuknak.

Ennek következtében az átlag feletti ütemben drágultak a vidéki ingatlanok tavaly január és szeptember között, 2020 azonos időszakához viszonyítva. A megyeszékhelyeken például 8 százalékos is lehetett az áremelkedés mértéke egy használt lakásnál, így megközelítve a 23 millió forintos átlagárat. Az ingatlanközvetítő a KSH 2021 harmadik negyedéves lakáspiaci jelentése alapján arra is rámutatott, hogy a pandémia gazdasági hatásainak legnagyobb vesztese Budapest volt.

Címlapkép: Getty Images