Kidurran végre a lakáspiaci lufi? Ennyiért vehetsz most házat a vidéki Magyarországon

HelloVidek: Hogyan alakulnak az ingatlanárak vidéken?

Magyar Bankholding: Az ingatlanpiac alakulását az adásvételek száma mutatja, azt lehet mondani általánosságban, hogy a korábban jósolt piaci lassulás még nem következett be, legalábbis nem tapasztaljuk, hogy érdemben csökkentek volna az árak.

Duna House: Az idei év eddigi értékesítési adatai alapján nem mérséklődött az áremelkedés. A Duna House országos hálózatának adatai a panellakások drágulását mutatják a tavalyi adatokhoz képest. Vidéken, idén júliusban a keleti országrészben 414, nyugaton pedig 514 ezer forintért kelt el ez az ingatlantípus négyzetméterenként. Az értékesített téglaotthonok átlagos négyzetméterára Kelet-Magyarországon 283, nyugaton 357 ezer forint volt júliusban. Az első meghirdetett irányárhoz ragaszkodnak az eladók, így csak minimális irányárváltozás tapasztalható a hirdetési fázisban, azonban komoly szándék esetén hajlandóak engedni. A vevői alku a keleti országrészben a téglalakásoknál a 10%-ot is elérte idén júliusban.

Otthon Centrum: Az Otthon Centrum első féléves adatai alapján a 23 megyei jogú városban átlag 504 ezer forint egy téglalakás négyzetmétere, ami a tavalyi átlaghoz képest 28 százalékkal magasabb árat jelent. A panellakások átlag 438 ezer forintos fajlagos ára is 22 százalékkal nőtt egy év alatt, míg a használt házak átlagosan 370 ezer forintos négyzetméterára 15 százalékos emelkedést jelent a 2021. évihez képest. A tégla és panellakások esetében is Debrecen volt a legdrágább átlag 703, valamint 577 ezer forinttal négyzetméterenként, míg a házak esetében Győrben voltak a legmagasabbak az árak 495 ezer forinttal. A városok többségében a téglalakások négyzetméterenként átlag 400-500 ezer forintba kerülnek, míg a panelek 300-440 ezerbe, a használt házak pedig átlag 300-550 ezer forintba. Az ingatlanárakat elsősorban a település mérete, valamint elhelyezkedése (mely régióban található) határozza meg. Minél jobbak a megélhetési lehetőségek, annál vonzóbb egy régió, ezen belül a főbb munkahely-koncentrációktól való távolság (ingázási lehetőségek) miatt a megyeszékhelyek, megyei jogú városok és a közvetlen környezetükben található agglomerációs települések ingatlanai iránt a legerősebb kereslet, ami természetesen az árakban is megjelenik. Speciális helyzetben vannak még az üdülőkörzetek, amelyek egyre több tehetős család számára jelentik a második otthont - ezek közül kiemelkednek a Balaton part települései.

HV: Mekkora kereslet mutatkozik az alacsony fenntartású ingatlanok iránt? Az újépítésű vagy a használt lakásokra lesz nagyobb kereslet?

Magyar Bankholding: Összességében mindig népszerűek az új, korszerű lakáscélok, ezt ösztönözte az MNB által meghirdetett Zöld hitel is korábban. Várhatóan a hiteligénylők döntését befolyásolni fogja a rezsiszabályok változása, aminek hatására vagy a lehető legkorszerűbb ingatlant fogják keresni, vagy felmérik az esetleges korszerűsítés szükségességét. Alapvetően a piacon jellemzően a használt lakáscélok dominálnak, de voltak olyan programok, amik kifejezetten az új célokat támogatták, ilyen volt az MNB által meghirdetett Zöld hitel is. Használt lakásoknál az lesz döntő, hogy mennyire van szükség egy korszerűsítési beruházásra, az elszabadult építőipari árak és a bizonytalan környezet hatására várhatóan a hitelfelvevők olyan használt ingatlanokat fognak keresni, amikhez nem, vagy csak minimális korszerűsítési beruházásra van szükség.

Duna House: Az ingatlanpiac keresleti oldala, azaz a vevők gyorsan reagáltak a rezsicsökkentés változásának bejelentésére. Igaz, a kedvező fenntartási költségű ingatlanok mindig keresettebbek voltak, azonban a kormányzati bejelentéseknek köszönhetően várhatóan tovább nő majd az energiahatékonyabb épületek, ingatlanok iránti kereslet, valamint nőhet a változással egyelőre nem érintett panellakások népszerűsége is. Utóbbi esetében az egyébként is gyors forgási sebesség tovább fokozódhat. A júliusi értékesítési adatok alapján összességében gyorsul a piac, a panellakások forgási sebessége kitart, a kelet- és nyugat-magyarországi panelek értékesítéséhez mindössze 2 hónap elegendő. A téglaotthonoknál vidéken, a keleti országrészben rövidült az értékesítési idő a tavalyi év azonos időszakához képest, míg nyugaton most kissé tovább tart az ingatlaneladás. A korszerű, modern, közel nullás energiaigényű ingatlanok az építőanyag és a szakmunkák drágulása miatt, a meghosszabbított kedvezményes lakásáfa ellenére várhatóan továbbra is drágulni fognak, emiatt sokan dönthetnek új vásárlása helyett inkább használt ingatlan korszerűsítése mellett. Kínálati oldalon az eladók lassabban reagálnak, most még csak elvétve jelentek meg nagyobb, drágább fenntartású ingatlanok a kínálatban. Várhatóan az első téli hónapok rezsiszámlái után fognak sokan a váltás mellett dönteni, de ez várhatóan az idei év végén, a következő év elején lesz.

Otthon Centrum: Az elmúlt évek során a legdrágább szegmensek (új építésű ingatlanok) esetében volt érzékelhető elvárás az olcsón fenntartható, korszerű ingatlan. A hőtechnikai szabványok szigorodása jól látható minőségváltozást hozott. A rezsicsökkentés azonban ezeket a többletberuházásokat nem honorálta: a rosszabb energiahatékonyság nem feltétlenül jelentette, hogy az ingatlan olcsóbban kelt el, mivel a mesterségesen alacsonyan tartott árak miatt a rosszabb adottságú ingatlanok üzemeltetése sem járt kiugróan magas költséggel. A jövőben ebben várható lényeges változás, hiszen a magasabb energiaárak mellett már egy jelentősebb korszerűsítés beruházási költsége is racionális lehet. Az új építésű társasházaknál - elsősorban a megújuló energia kontingens jogszabályi elvárása miatt - már évek óta megfigyelhető, hogy nem gázkazánt, hanem hőszivattyús rendszert telepítenek az ingatlanfejlesztők. Az új építésű lakások száma jellemzően kevesebb, mint az eladásra kínált lakások és házak száma, de egyes városrészekben - például olyan egykori iparterületeken, amelyek a tömeges lakásépítés célterületévé váltak az elmúlt évtizedek során - ez akár fordított is lehet. A szűkebb kínálat mellett a jobb minőség is hozzájárul ahhoz, hogy az új építésű lakások ára számottevően magasabb az ugyanott elérhető használt lakásokénál. Ez viszont a kereslet vonatkozásában korlátozó tényező (csak az keres új lakást, aki meg tudja fizetni a magasabb árat). Az energiaárak piaci szintre emelése, illetve a piaci ár növekedése a korszerűbb, olcsóbban üzemeltethető típusok felé orientálja a keresletet. Eközben a gazdaság lassulása, a kamatszint növekedése szűkíti a vásárlóerőt, ami a használt lakások irányába tereli a kereslet egy részét (aki már nem tudja megfizetni az újat). Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy a lakásárakat nagyon nagy mértékben befolyásolja az elhelyezkedés is: a legkedveltebb városrészek, negyedek lakáskínálata fix, a kínálat (a fenti kivételektől eltekintve) minimálisan tud csak új építéssel bővülni, ami megtámasztja az árakat.

HV: Mikor érdemes vásárolni ingatlant?

Duna House: Az év eleji szűkülő kínálat a kereslet mérséklődése ellenére sem bővült, ezért érdemes folyamatosan figyelni az újonnan piacra kerülő ingatlanokat, ha valaki elkötelezte magát az ingatlanvásárlás mellett, most is akkor jár a legjobban, ha gyorsan dönt.

Otthon Centrum: Befektetési szempontból összetett a kérdés: függ attól, hogy milyen források állnak a befektető rendelkezésére, milyen módon tudja finanszírozni a vásárlást, milyen távon, mekkora hozamot szeretne realizálni. Az ingatlan a részvényekhez, értékpapírokhoz képest kevésbé osztható és kevésbé likvid befektetési forma. Az elmúlt 10 év során Magyarországon az árnövekedés (kiemelten a nagyvárosokban) kiemelkedő hozamot generált, és bár az árnövekedés mértéke csökkent, a leginkább keresett régiókban és városrészekben még most is emelkedő árakkal találkoznak a vevők. Az ingatlan befektetés jellemzően közép-hosszú távon éri meg, kivéve néhány speciális esetet, mint amilyen az új építésű ingatlanok újraértékesítése (kihasználva a beruházások elején a fejlesztők által kínált kedvezményeket). A saját célra történő vásárlásban is felmerülnek ingatlanbefektetési szempontok, de jellemzően itt más - sokszor szubjektív - tényezők az irányadóak. Gazdasági krízis, recesszió időszakában kockázatos ingatlant vásárolni, azonban hosszabb távon ez a kockázatvállalás kifizetődő lehet: például a devizahitelek kivezetése, az előtörlesztés lehetősége 2012-ben, a 2008-ban indult nemzetközi pénzügyi válság mélypontján, jó belépési lehetőség volt, mivel a 2014-től fokozatosan beinduló gazdasági növekedés akár háromszorozta az ingatlanok értékét 5-6 év távlatában. Szintén megérte albérletből saját lakásba költözni hitel felvétellel - amennyiben volt megtakarítás, ami lehetővé tette ezt a váltást - mivel az elmúlt évtized nagyon kedvező hitelkamatai a bérlettel azonos törlesztőrészleteket eredményezett. Mára azonban ismét változott a helyzet. Most a 10% feletti infláció miatt vált vonzóvá az ingatlan vásárlás értékőrzési céllal.

HV: A válság hatására hogyan alakulhat át az ingatlanpiac vidéken?

Magyar Bankholding: Erre vonatkozóan nincs becslésünk, nem biztos, hogy lehet egyértelműen város/vidék párhuzamot vonni. Az biztos, hogy a hitelfelvevők óvatosabbak lesznek. A vidéki ingatlanok jellemzően korszerűtlenebbek de pl. szempont lehet az is, hogy szélesebb körben elérhető a fatüzelési lehetőség a vidéki ingatlanokban.

Duna House: A Duna House felmérése szerint a legfőbb vásárlási ok a befektetési célú vásárlás (29%) volt vidéken idén júliusban, nem sokkal lemaradva a nagyobb ingatlanba költözés (27%) motiválta a vevőket a vásárlásra. A vevők 12%-a kisebb lakást keresett, míg a generációk össze- és különköltözése mindössze 3, valamint 2%-os arányban jelent meg. Ahogy a telekocsizás, úgy például a generációk összeköltözése megoldást nyújthat a költségek szétosztására. Ha pedig egy alacsonyabb jövedelmű család magas fenntartási költségű, nagy alapterületű ingatlanban lakik, elképzelhető, hogy a kisebbe költözés mellett teszi majd le a voksát.

Otthon Centrum: A nagyobb városoktól távolabbi falvak iránt csökkenni fog a kereslet, míg a hitelkamatok drágulása a vidéki kisebb városokban elsősorban az új építést fogja ellehetetleníteni.

HV: Mennyivel drágulhatnak meg a lakáshitelek?

Magyar Bankholding: Ez a mindenkori környezettől és a piactól függ.

Duna House: Az MNB július 27-én ismét alapkamatot emelt, ami miatt várhatóan a piacon elérhető jelzálogalapú lakáshitelek drágulása is bekövetkezik majd. Minden bank más feltételekkel állítja össze a konstrukcióit, ezért hitelfelvétel előtt érdemes a piac teljes kínálatát megvizsgálni. Ebben a pénzügyi szakértők lehetnek az ügyfelek segítségére, hiszen nekik köszönhetően az ügyintézés során akár egyedi kamatkedvezményre és/vagy egyéb akciókra is jogosult lehet a hitelfelvevő.

A családi otthonteremtési támogatások részeként még mindig igényelhető a CSOK mellé kedvezményes, fix 3%-os lakáshitel, ami kiegészítve piaci hitellel jó megoldás lehet azoknak, akiknek pénzügyi segítségre van szükségük az otthonteremtéshez.

Otthon Centrum: A drágulás folyamatos, gyakorlatilag minden héten új hirdetményt adnak ki a bankok. A jelzáloghitelek kamata jelenleg 8% körül mozog, de nem elképzelhetetlen, hogy őszre a 10%-ot is eléri. Azoknak az ügyfeleknek érdemes különösen figyelni, akik korábban akár 5 éves kamatperiódusú hitelt vettek fel. Ezeknél a konstrukcióknál egy esetleges hitelkiváltással lehet enyhíteni az áremelkedés hatását.

HV: Mikor várható fordulat az ingatlanpiacon?

Magyar Bankholding: Erre vonatkozóan nincs becslésünk.

Duna House: Az év hátralévő időszakára a piaci aktivitásban lassulást várunk, hiszen sokan elbizonytalanodtak és kivárnak a gazdasági helyzet változása miatt. Többek, hosszú ideje várják már az ingatlanok árcsökkenését, azonban ezen a téren jelentős mérséklődésre nem számítunk a globális ingatlanpiacon. A nem annyira kedvező adottságú ingatlanok, vagy azok, amelyeket a tulajdonosuk sürgősen szeretne értékesíteni, bizonyára alacsonyabb áron jelennek majd meg a kínálatban, de az alacsony fenntartási költségű lakások, házak, és a panelek árcsökkenésére nem érdemes várni a következő hónapokban.

Otthon Centrum: Amennyiben a fordulat a lakásárak drasztikus csökkenését jelenti, az olyan mértékű gazdasági összeomlás esetében következhet be, mint a 2008-as nemzetközi pénzügyi válság, amit 2006-tól komoly nemzetgazdasági (és államháztartási) válság előzött meg. Aki ma az ingatlanárak drasztikus csökkenését várja, annak azzal is számolnia kell, hogy ez sokezer ember megélhetési válságával jár, hiszen a kereslet jelentős csökkenése, illetve a kényszereladások érdemi emelkedése ilyen gazdasági helyzetben reális. Még a pandémia sem hozott ekkora változást, pedig számos család megélhetése vált bizonytalanná, de a gazdaság egészét mégsem tépázta meg, sőt a mostani inflációt részben az okozta, hogy olyan gyors volt a kereslet visszaépülése, amit a vírushelyzetben leállt gyártókapacitások újra indítása, illetve a széttöredezett nemzetközi beszállítói láncok lassú helyreállása nem tudott lekövetni, ezért áru és nyersanyag hiány lépett fel (amit a közben megindult orosz-ukrán háború tetézett).

Az infláció jellemzően élénkíti az ingatlanpiacot, mivel az ingatlanok, így a lakások értékálló befektetésnek bizonyultak historikusan (főleg hosszú távon), így a fokozatosan és egyre erősebb ütemben értékét vesztő készpénzt igyekeznek a megtakarítók ingatlanba fektetni.

A központi bankok kamatpolitikája - a kamatemelés - hatása viszont ellentétes, mivel a dráguló hitelek mellett egyre kevesebben tudják az ingatlanvásárlást hitelből finanszírozni, így a kereslet egy része kiesik. A pandémia (és az ezt megelőző erőteljes áremelkedés) hatására fokozódott a városkörnyéki kitelepülés (a városi lakásárak magas szintje lehetőséget ad a családoknak a családi házba költözésre), amit jól lehetett érzékelni az agglomerációs lakásárak növekedésében. Az energiaárak emelkedése és a rezsicsökkentés elengedése azonban differenciálni fogja a keresletet: a nagy alapterületű, korszerűtlen, drágán kifűthető házak iránt vélhetően csökken a kereslet, míg ez ezekben élők egy része megpróbálja eladni a számára már nem gazdaságos házát. Ebben a szegmensben erősen helyszín függően, de várható árcsökkenés, illetve bizonyos ingatlanok akár eladhatatlanná is válhatnak.

Címlapkép: Getty Images