Ismét hatalmas a felfordulás az ingatlanpiacon: mutatjuk, mire számítanak a szakértők

Az elmúlt hónapok változásai óriási hatást gyakoroltak az ingatlanpiacra. A rezsiárak drasztikus emelkedésével átalakult a hangsúly: miközben az ingatlant vásárlók száma csökken, addig egyre több lakás kerül a piacra, ráadásul az energiaárak emelkedése miatt más lett a prioritás, mint eddig. Egyre többen választanak maguknak kisebb lakást, aminek a rezsiköltségei is alacsonyabbak.

Csorba Dániel ingatlanszakember nem rég készített egy felmérést, aminek kapcsán 4000 kollégáját kérdezte meg az ingatlanpiac jelenéről és jövőjéről. A felmérés a Kalmár Kantinban (Magyarország legnagyobb ingatlanközvetítőket tömörítő csoportja) készült, aminek tagjai közül 308-an töltötték ki a kérdőívet, ami körülbelül a 3-4 százalékát teszi ki a szakmának jelenleg.

A szakember három kérdéskörre osztotta a felmérést: az első kérdéscsoportban azt vizsgálta, hogy az elmúlt másfél hónapban az előtte való félév tekintetében milyen változásokat érzékelnek a vevő és az eladó ingatlanok számában. A nem reprezentatív kutatásból kiderült, hogy a vevők esetében 37 százalékos visszaesés mutatkozott. Ezzel szemben az eladó ingatlanok száma 12,5 százalékos növekedést mutatott a korábbi hónapokhoz képest. A vezető ebben a tekintetben Pest megye, ahol az ingatlanok vásárlóinak a 47 százaléka eltűnt, miközben 27 százalékkal több ingatlan van a piacon.

A második kérdéskörben Csorba Dániel arra volt kíváncsi, hogy hogyan változott a hitelből vásárlók aránya az elmúlt hónapokban. Állítása szerint 2018-2019 környékén még a vásárlások 60 százalékát oldották meg hitelből, azonban ez mára már mindössze 15 százalék. Budapest belvárosában pedig mindössze 9 százalékos ez a szám, aminek az oka az, hogy leginkább befektetők vásárolnak. Ennek egyik oka lehet az is, hogy a budapesti piacon a befektetők aránya jelentős mértékben nőtt: minden harmadik ingatlant befektető vásárolt meg magának, míg ez az arány országosan 25 százalék körül alakult, ami egy 10 százalékos visszaesést jelentett az előző hónapokhoz képest.

Egyértelműen kiderült, hogy az ingatlanok közül a felújítandó és az átlagos állapotban lévők 30-30 százalékot tettek ki, míg az eladó ingatlanok körülbelül 40 százaléka jó, vagy új állapotú volt. Mindenki azt várta, hogy a rezsi miatt az utóbbi fele fog történni egy eltolódás az elmúlt másfél-két hónapban, azonban ez nem történt meg. Ez azért lehetséges, mert amikor ingatlant vásárolsz, akkor vannak változtatható és változtathatatlan dolgok. A műszaki tartalom változtatható, így nem itt hozták meg az első döntést, hogy miről mondanának le, hanem az ingatlan típusánál. Panel, tégla, családi ház és telek szempontjából már tisztán látszik az eltolódás. Ami erre a piacra hatott, az egyrészt a rezsiár, ami miatt sokan inkább egy kisebb ingatlan mellett teszik le a voksukat, illetve emellett a magas hitelkamatok is befolyásolták ezt a folyamatot. Aki teheti, inkább nem vesz fel hitelt és egy olcsóbb, kisebb lakást választ magának, amit meg tud venni önerőből, vagy csak kevés hitelt kell igényelnie hozzá.

Panellakást 9,7 százalékkal kerestek többen átlagosan az országban, mint korábban. Azonban Kelet-Magyarországon ez az arány már 15 százalék volt. A téglaépítésű lakások népszerűsége is nőtt: átlagosan 6,2 százalékkal kerestek többen ilyen ingatlant, mint eddig, míg Nyugat-Magyarországon ez az arány 11 százalékkal emelkedett Csorba Dániel számításai szerint. Családi házaknál már látszik viszont a lemondás. Ha a villákat és a luxus ingatlanokat nem nézzük, akkor 15 százalékkal keresték kevesebben az ilyen típusú házakat, mint korábban, míg ez az arány Budapest külvárosának, agglomerációjának esetében 28,5 százalékkal csökkent a másfél hónappal ezelőtti adatokhoz képest. Építkezni is egyre kevesebben akarnak a felmérés szerint: országosan 9,7 százalékkal kevesebben kerestek üres telket, míg Budapest esetében 15,3 százalékkal.

A legutolsó kérdéskör pedig az árcsökkenés volt az országban. Csorba Dániel 6 részre osztotta ehhez az országot: Budapest belvárosa és külvárosa, az agglomeráció keleti és nyugati fele, illetve az ország keleti és nyugati fele. A belváros az, ami a legkevésbé vesztesen fog kijönni 2023-ból: itt a szakértők 3,8 százalékot prognosztizálnak, míg a külvárosban már 13,1 százalékot. Az agglomeráció nyugati oldalán várhatóan egy 17 százalékos visszaesés fog történni, míg a keleti felén 18 százalékos. Az ország keleti és nyugati felén pedig egyaránt 11 százalékos visszaesés várható.

Az utóbbi időben több ingatlanszakértő is megerősítette, hogy a lakáspiacon a kereslet erős csökkenése érezhető, ami az árakban is kezd megmutatkozni. Értékesítői elmondások alapján az alacsony vásárlói érdeklődés miatt a lakásárak szeptember eleje óta stagnálnak, a kérdés az, hogy az előttünk álló évben lesz-e árcsökkenés. A Kalmár Kantin ingatlanértékesítőinek többsége szerint a válságállóbb területeken 5 százalék körüli, míg az agglomeráció nagyméretű családi házas területein akár 15-20 százalékos árcsökkenés is elképzelhető. A Portfolio szeptemberi Hangulatfelmérésében megkérdezett piacelemzők ugyanakkor legfeljebb stagnálásra számítanak, az ő véleményük szerint az árcsökkenés legfeljebb a reálárakban, vagyis az inflációhoz képest lesz érezhető. Egyre fontosabb ugyanakkor különbséget tenni a lakások között azok energiahatékonysága szerint. A felújított vagy új építésű és alacsony rezsijű lakások iránt továbbra is erős lehet a kereslet, szemben a nagyobb alapterületű, rossz állapotú társaikkal, így feltehetően az átlagárat ezek a típusú ingatlanok fogják lehúzni. Az mindenesetre kijelenthető, hogy az elmúlt évek drasztikus áremelkedése egy időre véget ért, így 2023 inkább a kivárás éve lesz a hazai lakáspiacon.

– mondta el Futó Péter, a Portfolio ingatlanpiaci elemzője.

Sokanvásárolnak még hitelből, de már nem mindenki keres családi házat. Mi várható jövőre? Hogy alakuknak a trendek? Ezekre és sok más kérdésre kapunk választa a teljes cikket elolvasva, ide kattintva.

Címlapkép: Getty Images