Ilyen házakat vesznek most a vidéki magyarok: mi elől menekülnek ennyien?

HelloVidék: Milyen várakozásokkal kezdték el az évet? Milyen állapotban volt az ingatlanpiac az év elején? Érződött még a koronavírus hatása?  

Otthon Centrum: A Covid járványt követő erős gazdasági visszapattanás természetesen az ingatlanpiacon is érzékelhető volt. 2022 első hónapjait az élénk forgalom, jellemezte, voltak hónapok, amikor a tranzakciók száma több éves rekordot döntött. A COVID hatása már nem, a háborúé pedig még nem volt érezhető.

Benedikt Károly: A 2022-es év történései során az első negyedévben tapasztalható szárnyalást apránként egy visszahúzódó kínálati piac váltotta. A háborús helyzet, a választások, az egyre növekvő infláció, az emelkedő kamatkörnyezet, később pedig a rezsicsökkentés eltörlése fokozatosan alakította az ingatlanpiacot, amit a szakértők sem láthattak előre. Az események sorával együtt kell alkalmazkodni a kialakult helyzethez, ami nem könnyű, de a bizonytalanságok idején a hozzáértő és hiteles szakmai támogatás elengedhetetlen ingatlan- és hitelügyekben egyaránt.

Futó Péter: Év elején a legtöbben még a covid utóhatásait tartották a legnagyobb problémának a piacon, de hamar kiderült, hogy a közelben kirobbant háború újabb nehézségekkel szembesíti a piaci szereplőket. Ahogy a tavalyi év második, úgy az idei év első felében a covid alatt elhalasztott kereslet aktivizálódott a piacon, aminek hatására egy év alatt az elmúlt évtized legnagyobb áremelkedése volt tapasztalható a piacon, 2021 és 2022 második negyedéve között, országosan mintegy 24 százalékkal mentek feljebb a lakásárak.

HelloVidék: Milyen volt a nyári időszak? A CSOK, babaváróhitel, illetve a felújítási támogatások mennyire alakították a piacot?

Otthon Centrum: Az elmúlt években alapvetően a pénzügyi feltételrendszer - hitelezési feltételek, támogatások elérhetősége - határozta meg a lakóingatlanpiaci kereslet alakulását. Az infláció megfékezése érdekében felemelt alapkamat az első félévben még nem éreztette hatását a hitelezésben, de a nyár folyamán már csökkent a kereslet a megdrágult hitelek miatt. Ugyanakkor az erősödő infláció következtében visszatértek a befektetők, elsősorban a budapesti és a nagyvárosi ingatlanpiacra. A felújítási támogatásnak nem volt lényegi hatása az ingatlanpiaci folyamatokra. Ez többek között azzal magyarázható, hogy ennél a támogatási formánál a jogosultság minimum egy éves ottlakáshoz kötött, ebből kifolyólag a kedvezményt elsősorban a tulajdonosok használták fel korszerűsítésre vagy komfortnövelő beruházásokra. Az új építésű lakások iránti keresletet elsősorban a kedvező kamatfeltételekkel elérhető zöld hitel (Zöld Otthon Program) határozta meg.

Benedikt Károly: A kiugróinfláció, valamint az alapkamat sorozatos emelése nehéz helyzet elé állította azokat, akik hitel segítségével kívánták finanszírozni otthonteremtésüket. A nyári időszakban már lassított a piac, az év végére pedig sokan elestek a hitellehetőségektől, ezért elengedték ingatlanvásárlással kapcsolatos terveiket, többen a tervezettnél csak kevesebb összeghez jutottak hozzá. A bankfüggetlen pénzügyi szakértők segítségével könnyebb eligazodni az állami támogatások között, így egyre többen igényelték a díjmentes szakmai támogatást. A CSOK-hoz, vagy például az otthonfelújítási támogatáshoz igényelhető 3%-os, kamattámogatott kölcsön a hitelpiacon ma elérhető jelzáloghitelekkel szemben verhetetlen, szerencsésnek mondható az, aki még ki tudta használni ezeket a lehetőségeket akár otthonteremtés, akár felújítás volt a cél.

Futó Péter: A nyári hónapokban ugyanakkor már érződött a kereslet visszaesése, miután az egyre magasabb hitelkamatok jelentősen megdrágították a lakáshitelek költségeit, emellett a magas energiaárak miatt a rezsicsökkentés részleges megszűntetéséről döntött a kormány. A kereslet csökkenését az olyan állami támogatások, mint a CSOK és a babaváróhitel sem tudta ellensúlyozni, így az őszi hónapokra sokéves mélypontra csökkent az eladott lakások száma.

HelloVidék: A magas alapanyagárak hogyan befolyásolták az érdeklődést a felújítandó, átépítendő lakások iránt?

Otthon Centrum: A lakásvásárlók egy része kifejezetten új, vagy újszerű ingatlant keres, mivel a költözés után használni szeretné a megvásárolt ingatlant – akár saját célra, akár bérbeadási vagy befektetési céllal vásárolta. A lelakott lakásoknak is van előnye, hiszen az új tulajdonos saját kedvére, ízlésének megfelelően alakíthatja. Nagy kérdés azonban, hogy a vételár az újszerű ingatlanokhoz képest mennyivel olcsóbb, illetve a szükséges felújítás milyen többletköltséggel jár. Az ingatlanok árát legnagyobb mértékben az elhelyezkedésük határozza meg. A legkeresettebb városrészekben általában magasabbak az árak és ez igaz a felújítandó ingatlanokra is. Az építőiparban az elmúlt évekre jellemző növekvő árszínvonal – részben az építőanyag árak, részben a munkaerő költsége miatt – egyre drágábbá tette a felújítást és itt nem csupán az anyagiakra, de az építtető által ’befektetett’ időre és energiára is gondolni kell. Ez azt eredményezte, hogy azokban a városrészekben, ahol nagyobb a kereslet a kínálathoz képest egy lelakott ingatlan megvásárlása és felújítása az újszerű, de akár az új építésű ingatlanok árát is meghaladta, ugyanakkor az új építéshez képest jóval nehezebb a felmerülő minőségi problémák, a garancia és szavatosság érvényesítése.

Benedikt Károly: Az októberi adatokhoz képest Kelet-Magyarország kivételével az ország minden területén emelkedett az értékesített felújítandó ingatlanok aránya idén novemberben. Budapesten 3 százalékponttal többen vállalkoztak felújításra, mint az előző hónapban. A legkeresettebb állapot a fővárosban a nagyon jó kategória, Kelet- és Nyugat-Magyarországon a jó állapotú ingatlanokat vásárolják az ügyfelek, Pest megyében pedig a lakható állapottal is megelégszenek a vevők.

Futó Péter: A globálisan emelkedő infláció és a forint leértékelődése következtében az építőiparban is erős áremelkedés ment végbe, így az építkezések és a felújítási munkálatok költségei is sokat emelkedtek. Ennek ellenére a magas rezsiköltségektől tartva egyre többen tervezik lakásuk szigetelését, ablakcseréjét, ami a mostani rezsiárak miatt egyre hamarabb megtérül.

HelloVidék: Mennyire volt nagy az érdeklődés az újépítésű lakások iránt?

OtthonCentrum: A Zöld Otthon Program jelentős lökést adott az új építésű lakások iránti keresletnek, azonban a program keretének kimerülése után a lendület is csökkent. Továbbra is erős a prémium vásárlók kereslete, illetve a meglévő lakásból megtakarítás és a családtámogatás (CSOK, babaváró) igénybevételével új lakásba költözés. Az új építésű ingatlanok a korszerű megoldások és az elmúlt években szigorodó hőtechnikai szabványok következtében ’rezsibiztos’ kategóriának számítanak, ami az átrendeződő ingatlanpiacon mindenképpen keresett kategória, ugyanakkor az azonos elhelyezkedésű használt lakóingatlanokhoz képest magasabb áraik miatt szűkebb a fizetőképes kereslet. Természetesen a hitelek drágulásával kieső vevők ezt a szegmenst is érintik.

Benedikt Károly: Az újépítésű lakások alacsony energiafelhasználásuk miatt keresettek, bár az áremelkedés és a hitellehetőségek átalakulása miatt egyre szűkülő réteg számára érhetőek el.

Futó Péter: Az újlakás-építések esetében is csökkenő számokat látunk: itt is csökkent valamelyest a kereslet, de az épülő lakások száma is alacsonyabb, így a kereslet-kínálat viszonyai itt továbbra is kiegyensúlyozottak, ami meggátolja az árak csökkenését.

HelloVidék: Az ősz megint kihívások elé állította a lakásvásárlókat és az eladókat is. Mit látnak most? Hogy alakítja az ágazatot az infláció alakulása, illetve a rezsiemelkedés?

OtthonCentrum: Jelenleg lassulást figyelhetünk meg, enyhén visszaesett a tranzakciószám. Egyre jobban érzékelhető, hogy az energiaintenzív ágazatokban tevékenykedő vállalkozások súlyos gondok elé néznek, ami csökkenti a jövőbeli kilátások iránti bizalmat és a jövedelembiztonság megítélését a háztartások körében. Mindez hozzájárul a kereslet csökkenéséhez. A rezsi növekedés egyértelműen érzékenyebbé tette a vásárlókat a korszerűbb fűtési megoldások iránt. Ez leginkább a társasházi lakásoknál érzékelhető, mert a családi házak korszerűsítése - bár összességében drágább - egyszerűbben kivitelezhető.

Benedikt Károly: A 2022-es év alatt bekövetkezett események alakították az ingatlanpiacot, az év eleji szárnyalást követően fokozatosan csökkenni kezdtek a tranzakciószámok, emellett megállt a régóta tartó áremelkedés. A hiteles vásárlók aránya szintén csökkent. Az állami támogatások igénybevételére jogosult vásárlók előnyben részesülnek a többi hitelfelvevővel szemben, ha ki tudják használni a támogatásokhoz kapcsolható kamattámogatott hitellehetőségeket, hiszen így jelentősen alacsonyabb kamatozású kölcsönből teremthetnek otthon, mint azok, akik nem igényelhetik a kedvezményeket. A megmaradó állami támogatások a jövő évben is hangsúlyosak lesznek az otthonteremtés során. Az előzetes információk szerint például a Babaváró támogatás a jövő évtől is igényelhető lesz, amint megismerjük a feltételeket a megmaradó támogatásokkal kapcsolatban, könnyebben tudunk nyilatkozni az előttünk lévő évről. A piac elérte a mélypontot, várhatóan rövid stagnálás után ismét erőre kap majd 2023-ban. Azon vásárlók körében, akik nagyobb összegből gazdálkodhatnak, előnyt élveznek a korszerű, energiahatékony újépítésű házak és lakások. A tudatos, de korlátozottabb lehetőségekkel rendelkező érdeklődők számára a rezsibarát, lakótelepi lakások nyújthatnak alternatívát.

Futó Péter: A kis alapterületű, felújított, ezáltal alacsony rezsijű lakások iránt erősödött a kereslet, miközben a nagyobb, rosszul szigetelt, energiapazarló lakások és régi családi házak iránt erősen csökkent, így ezeket csak jelentős árengedménnyel lehet most értékesíteni. A felújított, jó állapotú, jól szigetelt lakások és házak iránt továbbra is van érdeklődés vidéken és Budapesten egyaránt. A covid alatti időszakkal szemben, amikor a peremkerületek és az elővárosok családi házai voltak a slágerek, most a belvárosi, kisebb, alacsony rezsijű lakások felé fordult a kereslet.

HelloVidék: A lakás, házárak mellett most már az energetikai tulajdonságok is prioritást élveznek vásárlás során. Melyek most a főbb vásárlói szempontok?

OtthonCentrum: Összességében az tapasztalható, hogy az eddig csak fenyegetésként megélt nehézségek kézzelfoghatóvá válása visszafogottabbá teszi a vevőket. A hitelkamatok emelkedése és összességében a hitelezés feltételeinek változása - a pénzintézetek is óvatosabbá váltak - is hozzájárul, hogy csökkent a kereslet, ugyanakkor az elszabaduló infláció miatt nagyobb arányban jelentek meg ismét befektetők, akik a háztartásuk megtakarításait szeretnék ingatlan vásárlással megóvni. Eladó oldalon is érzékelhető, hogy megfontolják, érdemes-e az ingatlant most eladni amikor ilyen erős a pénz értékromlása. A rezsiemelkedés hatására felértékelődtek a kisebb és jó energetikai jellemzőkkel rendelkező ingatlanok. Ma már minimum elvárás a jó nyílászárókkal, szigeteléssel rendelkező ház, lakás. Az újépítésű ingatlanok esetében ez persze nem kérdés, mivel az új építésre vonatkozó hőtechnikai szabványok eleve jó hatékonyságot biztosítanak. Arról nem is beszélve, hogy az új társasházakban már nem gázzal, hanem hőszivattyúval biztosítják a hőenergiát. A fűtési rendszer, klíma (amit most már fűtés szempontjából is néznek). A vevők nagyobb része újszerű, energiahatékony, további jelentős felújítást nem igénylő ingatlant preferál. Az új építésű lakásokat a támogatások elérhetősége mellett a korszerű energetikai megoldások teszik vonzóvá.

Benedikt Károly: A 2022-es év eseményei az egyre szűkülő ingatlanpiaci keresleten is megmutatkoznak, az érdeklődők számára minden eddiginél fontosabbak lettek a keresés során az ingatlanok energetikai paraméterei, ugyanakkor továbbra is sok más fontos szempontot kell figyelembe venni a vásárlás során – lokáció, belső tér elosztása, telek mérete, ingatlan külső, belső állapota stb. – amelyek még mindig előrébb helyezkednek el a rangsorban. Az érdeklődők sokkal megfontoltabbak lettek, alaposabban odafigyelnek a szigetelés, a nyílászárók és a tető szerkezetének állapotára, ami a későbbi fűtéskorszerűsítés és a megújuló energiát használó rendszerek telepítésekor hangsúlyos.

Futó Péter: A lakás energetikai besorolása prioritást élvez, míg korábban a legfontosabb a lakás elhelyezkedése volt, mostanra a havi rezsiköltség is legalább ilyen fontos.

HelloVidék: Mit gondol, mi lesz így a nagy, esetleg többgenerációs vidéki családi házakkal, ahol most kiugróan megnőhet a fűtésszámla? Várható, hogy többen szeretnének majd túladni ingatlanjaikon? Vagy reálisabb az, hogy a tulajdonosok inkább korszerűsítenek, kedvezőbb fűtési megoldások után néznek?

Otthon Centrum: Továbbra is van érdeklődés - főleg a kisgyerekes családok részéről - a nagyvárosok közelében, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező településekre való kiköltözésre, amit megkönnyít, hogy sok munkahelyre nem kell naponta bejárni. Azonban az elmúlt évek kiugró árnövekedése, különösen a fővárosi agglomeráció településein, lassította a kiköltözés lendületét. Az energetikai szempontok - a hőszigetelés, a fűtési mód - jóval hangsúlyosabb szerepet játszanak a döntésekben. A megfizethetőség függvényében ma a panellakásokat, az újszerű társasházi lakásokat és családi házakat viszik a leggyorsabban. Előbbieket az áruk - jellemzően egy városban a leginkább megfizethető kategória a panel - és az teszi vonzóvá, hogy a távhő díjak nem nőttek drasztikusan. Utóbbiak esetében egyértelműen az energetikai tényezők és a jó műszaki állapot játszik szerepet. A piac továbbra is erősen helyfüggő: a nagyvárosi agglomerációkon kívül nagyon csekély az érdeklődés a nagy alapterületű, többgenerációs ingatlanok iránt vidéken. Az elavult, drágán üzemeltethető ingatlanok iránti keresletet a rezsi elszabadulása még jobban visszafogta. Ugyanakkor ezzel az eladók is tisztában vannak. Arról nem is beszélve, hogy a társasházi lakásokhoz képest sokkal egyszerűbb alternatív megoldásokkal alkalmazkodni a családi házak korszerűsítése során: nincs szükség a többi tulajdonos egyetértésére vagy együttműködésére.

Benedikt Károly: Az idei évben az elszálló infláció, az élelmiszer és a fogyasztási cikkek terén tapasztalható áremelkedés, valamint a lakhatási költségek emelkedése miatt az emberek többsége kénytelen tudatosabban költeni és fogyasztani. A 2022-es tél sokak számára a kivárásról és a spórolásról szól, még nem lepték el tömegesen a piacot a kevésbé energiahatékony ingatlanok, ugyanakkor még nem is találkozhattak a fogyasztók az első, igazi téli számlákkal sem. A többgenerációs családi házak esetén szerencsés, ha az ingatlanban már eleve több mérőóra áll rendelkezésre, vagy ha kisebb átalakítással megoldható, hogy két, különálló lakóegységként kezelje a szabályozás a házat. A jelenlegi rezsiszabályoknál előnyt élveznek azok a többgenerációs házak, amely önálló mérőórákkal rendelkeznek és így külön-külön vonatkozik rájuk az átlagfogyasztási küszöbérték. Az energiaárak emelkedése és a többgenerációs házakra vonatkozó enyhítés bevezetése óta a lakhatás terheinek megosztása miatt egyre többen vehetik fontolóra az összeköltözést, ami azon családok számára biztos könnyebbséget jelenthet, ahol a két generáció eredetileg két korszerűtlen, magas energiafelhasználású otthon fenntartása helyett az együttélést választja, de külön élettérben. Ha indokolt a nagy, többgenerációs kialakítású ház az adott család számára, akkor nagyobb eséllyel dönthetnek inkább a korszerűsítés mellett, ugyanakkor, ha feleslegesen és kihasználatlanul nagy alapterületű az ingatlan, akkor a kisebb házba költözés jelenthet alternatívát.

Futó Péter: A kérdés az, hogy milyen hosszan maradnak velünk a mostani energiaárak. Szakértők szerint a 2020 előtti árszintek többet nem térnek már vissza, de a jelenlegi energiaárak a háborús helyzet enyhülésével mérséklődhetnek. Akik tehetik, azok igyekezni fognak felújítani a meglévő házukat, a probléma a társadalom azon alacsony jövedelmű csoportjaival lesz, akik a havi jövedelmükből nem fogják tudni kigazdálkodni a megemelkedett gáz vagy villanyszámlát, ami miatt az előttünk álló évben emelkedhet a kényszerértékesítések száma. A kereslet ugyanakkor a felújítandó házak iránt sem fog eltűnni, de ezek az ingatlanok csökkentett áron fognak tudni gazdát cserélni.

Címlapkép: Getty Images