Folytatódik az árterror, vagy kipukkad végre az ingatlanpiaci lufi 2023-ban?

Kérdéseinket a Magyar Bankholdinghoz tartozó Takarék Jelzálogbank szakértői válaszolták meg elsőként. Szerintük az energiaválság hatására egyértelműen felértékelődött az ingatlanok energetikai besorolása, azaz mostanra már az egyik fő szempont lett a fizetendő rezsiköltség, tehát a vásárlók a kedvezőbb energetikai besorolású ingatlanokat keresik. A koronavírus-világjárvány alatt nőtt a kereslet a családi házakra, a megnövekedett energiaköltségek, a járványhelyzet javulása, illetve az üzemanyag-ellátással kapcsolatos nehézségek és az üzemanyagok árának emelkedése miatt azonban az utóbbi időben visszaesett az érdeklődés irántuk. A Takarék Jelzálogbank szakértőinek várakozásai szerint az ingatlanpiacon lassulás következik be 2023-ban, visszarendeződés várható. Nominális áremelkedésre továbbra is lehet számítani, de a korábbi rendkívül dinamikus árnövekedés lassulni fog. A reálárak, vagyis az inflációval korrigált árak a kevésbé népszerű területeken és a nem energiahatékony ingatlanok esetében várhatóan csökkenni fognak. Azzal kapcsolatban, hogy mikor érdemes lakást vásárolni, a szakértők úgy vélekednek, hogy amennyiben a vevők élethelyzete nem igényli az azonnali vásárlást, akkor érdemes lehet kivárni, mivel már most is több az eladó, mint a vevő, bőven lehet válogatni az eladó ingatlanok között. Ez a helyzet, a növekvő kínálat várhatóan még jó ideig, de a jövő év első felében mindenképpen fennmarad. Az ingatlanok ára elsősorban a balatoni régióban, a kiemelt üdülőövezetekben és a fővárosban, illetve a jelentősebb munkalehetőséget kínáló városokban, régiókban – például Győrben, Debrecenben – emelkedhet jelentősebb, de nem drasztikus mértékben.

Az állami megrendelések drasztikus visszaesése mellett a lakásprojektek csökkenése is nehéz helyzetbe fogja hozni az építőipart,

de építőipari bedőlésre nem számítanak a Takarék Jelzálogbank szakértői. A tőkeerős, minőségi szinten teljesítő építőipari cégek valószínűleg túlélik a várhatóan nehezebb időszakot, inkább a korábbi konjunktúrát meglovagló, gyengébb szakmai háttérrel rendelkező cégek helyzete lehet kritikus jövőre. Nemzetközi összehasonlításban Magyarország az új lakások építésében a sereghajtók között van Európában, ezen a téren például lenne kitörési lehetőség az építőipar számára. Szükség lenne több új lakásra, de ehhez fizetőképes keresletre, illetve a Zöld Otthon Programhoz hasonló hitelprogramokra lenne szükség, jelenleg azonban nincs ilyen a láthatáron. Szükség lenne továbbá nemzetgazdasági szinten is az energetikai célú felújítási programokra, de ehhez is kellene állami támogatás, illetve további ösztönzők. A túlfűtöttség és a „túlvállalások” időszaka várhatóan megszűnik, egyfajta minőségi szelekcióra számítanak a bank szakértői a következő időszakban.

Mindezzel párhuzamosan az albérletpiacon további növekedés és az albérleti díjak emelkedése várható, illetve itt is lehet számolni előnnyel az energetikailag korszerűbb lakóingatlanok javára – mutattak rá a szakértők.

Az országos lefedettséggel működő ingatlaniroda hálózattal rendelkezők részéről Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője osztotta meg velünk először válaszait. Szerinte az ingatlanvásárlás során felértékelődött az energetikai jellemzők és a fenntartási költségek fontossága, és ez az ország minden területén hatással van a keresletre. Természetesen árnyalt a helyzet a nagyvárosokban, az agglomerációban, és a távolabb eső, kisebb falvakban is, ahol sok esetben az ingatlanok többsége elavult fűtésrendszerrel rendelkezik.

A 2022-es év alatt bekövetkezett események alakították az ingatlanpiacot, az év eleji szárnyalást követően fokozatosan csökkenni kezdtek a tranzakciószámok, emellett megállt a régóta tartó áremelkedés.

A hiteles vásárlók aránya szintén csökkent. Az állami támogatások igénybevételére jogosult vásárlók előnyben részesülnek a többi hitelfelvevővel szemben, ha ki tudják használni a támogatásokhoz kapcsolható kamattámogatott hitellehetőségeket, hiszen így jelentősen alacsonyabb kamatozású kölcsönből teremthetnek otthon, mint azok, akik nem igényelhetik a kedvezményeket.

A megmaradó állami támogatások a jövő évben is hangsúlyosak lesznek az otthonteremtés során. Az előzetes információk szerint például a Babaváró támogatás a jövő évtől is igényelhető lesz, amint megismerjük a feltételeket a megmaradó támogatásokkal kapcsolatban, könnyebben tudunk nyilatkozni az előttünk lévő évről. A piac elérte a mélypontot, várhatóan rövid stagnálás után ismét erőre kap majd 2023-ban.

Amennyiben az építőipar nehéz helyzetbe kerül, úgy az újépítésű ingatlanok piacán a kínálat csökkenésére, a futó projektek esetén áremelkedésre, illetve a megcsúszó átadásokra lehet számítani, ezáltal a használt ingatlanok maradnak a vevők számára alternatívaként.

Az év elején is szűk kínálat az ukrán állampolgárok érkezésével, illetve a járványhelyzet csendesülésével visszatérő külföldiek jelenléte miatt tovább mérséklődött. A kialakult körülményeket a rezsisokk csak tovább rontotta, hiszen nem elég, hogy kevés a kiadó lakás, a bérleményt keresőknek már arra is ügyelniük kell, hogy alacsony fenntartási költségű albérletet válasszanak.

A következő évre vonatkozóan nehéz előre megjósolni, hogy mi várható, az előzetes várakozásokkal szemben még nem terjedt el a három havi kaució a bérbeadók között, azonban ehhez az is hozzájárul, hogy az enyhe időjárás miatt még mindig nem érkeztek meg az első igazi téli fogyasztást mutató rezsiszámlák. Az emberek elkezdtek alkalmazkodni az energiaárak megnövekedése következtében kialakult új helyzethez, és spórolással igyekezek kordában tartani az ingatlanok fenntartási költségeit.

Az emelkedő kamatkörnyezet és a szigorodú feltételek miatt egyre többen esnek el a hitellehetőségektől, ezért elengedték ingatlanvásárlással kapcsolatos terveiket, többen a tervezettnél csak kevesebb összeghez jutottak hozzá. A bankfüggetlen pénzügyi szakértők segítségével könnyebb eligazodni az állami támogatások között, így egyre többen igényelték a díjmentes szakmai támogatást. Akinek a pénzügyi szakértők sem tudnak megfelelő elfogadható banki ajánlatot adni, azok számára marad az albérletpiac.

Az áremelkedés megállt, de a tulajdonosok egyelőre nem szívesen csökkentenek a hirdetési áron, így az ország egyik területén sem tapasztalható meredek árcsökkenés egyik ingatlantípusnál sem. A tulajdonosok a komoly vevők számára inkább az alku folyamat során engednek az árból. A téglaépítésűek esetében a novemberi adatok alapján átlagosan 5% az alku mértéke, míg a panellakások terén átlagosan 2%-ot hajlandóak engedni a végső árból az eladók.

A gazdasági környezet változásai, az infláció és az emelkedő kamatkörnyezet a hitelesekkel szemben inkább a készpénzes vásárlóknak kedvez. Várhatóan a jövő évben is kiemelt szerepe lesz az állami támogatásoknak az otthonteremtésben, így akik várhatóan jogosultak lesznek az éppen elérhető állami otthonteremtési támogatásokra 2023-ban is, könnyebben dönthetnek a kivárás mellett, akik azonban még biztosan szeretnének élni a jelenleg elérhető kedvezményekkel, még közel egy hónap áll rendelkezésükre a 2022-es évből.

A másik országos lefedettséggel működő ingatlaniroda hálózat az Otthon Centrum, akik szintén válaszoltak kérdéseinkre. Szerintük az energiaválság okozta lassuló gazdasági növekedés már az ősz folyamán éreztette hatását az ingatlanpiacon. Az előző év azonos időszakához képest 20-30%-kal esett vissza a kereslet. Ennek következtében novemberre már szemmel látható volt az ingatlanok értékesítési idejének, valamint az alku mértékének növekedése is. A vásárlók ismét az olcsóbb, kisebb ingatlanokat keresik, azonban a gáz, illetve az elektromos áram árának emelkedése miatt felértékelődtek az energetikailag korszerűbb lakások is.

2022 első feléhez képest mérsékeltebb aktivitás várható az ingatlanpiacon, ugyanakkor ebben a bizonytalan helyzetben nagyon nehéz konkrétumot mondani. Az biztos, hogy a kisebb olcsóbb és korszerűbb lakásokat jobban fogják keresni és nehéz lesz a nagy alapterületű korszerűtlen házakat eladni, így elsősorban ebben a szegmensben várható árcsökkenés, de bezuhanástól itt sem kell tartani.

A korábbi válság, illetve a Covid időszak tapasztalata alapján a gazdasági centrumoktól távolabb fekvő kisebb települések, városok ingatlanpiaca fogja jobban megérezni a lassulást.

Az újlakás felméréseik alapján egyelőre nem látnak számottevő építőipari projekt bedőlést, csak mérsékeltebb keresletet. Ugyanakkor a nagy állami megrendelések felfüggesztése következtében kapacitás szabadulhat fel a lakásépítés számára.

Az albérletpiacra is hatni fog a gazdasági recesszió, a kereslet megmarad, de a fizetőképesség komoly határt fog szabni a bérleti díjaknak - különösen magas rezsi mellett. Ugyanakkor a hitelek drágulása miatt vásárolni nem képes rétegek erősíteni fogják a bérlakások iránti keresletet. A nagy egyetemi központokban és ott, ahol munkahelybővítés várható, ez mindenképpen felfelé húzza az albérlet árakat.

Az ingatlanárak esetében néhány %-os árkorrekció minden szegmensben előfordulhat. Az őszi adatok alapján országos átlagban azt látják, hogy minden szegmensben történt korrekció. Az októberi és novemberi tranzakciók során országosan az átlag négyzetméterár az előző (III.) negyedévhez képest panellakások esetében 7%-kal, a tégla építésű társasházi lakásoknál 4%-kal, a családi házaknál 2% -kal csökkentek. Ugyanakkor a tavalyi év azonos időszakában mért átlagárakhoz képest a most kialakult árszint továbbra is magasabb, éven belül drágulás volt.

Úgy látják, hogy a válságállóság ezúttal nem feltétlenül csak az ingatlantípusok, hanem nagyobb mértékben a korszerűség kérdése is lesz. A korszerűbb, felújítást alig igénylő ingatlanoknak várhatóan nem fog csökkeni az ára, míg a rossz műszaki állapotban lévőknek néhány százalékkal igen.

Elsősorban a nagyvárosi agglomerációkon kívül eső községekben és a kisebb várásokban csökkenhet az ingatlanár, Budapesten és a nagyobb városokban inkább stagnálás várható.

Magas inflációs környezetben az ingatlan értékőr funkciót lát el, jelenleg is erős motivációt jelent a megtakarító háztartásoknak ez az ingatlan vásárlás mellett. Ugyanakkor az ingatlan nem csak befektetési eszköz, hanem a családi élet legfontosabb tere. A gazdasági ciklusok alapvetően abban játszanak szerepet, hogy az egyébként az életszakaszok során tipikusan előforduló lakásvásárlási helyzetekben, ki, milyen lehetőségek között tud választani (adott esetben elhalasztva a döntést). Sok jel mutat arra, hogy az elmúlt időszak kedvező finanszírozási környezete és az állami támogatások akár előre is hozhattak ilyen döntéseket. A jövő év mindenképpen nehezebbnek ígérkezik, ugyanakkor például a COVID időszak gyors kilábalása azt mutatja, hogy megvan a piacon az alkalmazkodási készség.

Címlapkép: Getty Images