Érik az összeomlás az ingatlanpiacon? Ennyit lehet most alkudni a lakások árából

HelloVidék: Azt lehet több helyen hallani, hogy egyre inkább van lehetőség az alkudozásra az ingatlanárak esetében. Önök ezt hogyan tapasztalják?

Baranya Home (BH): Szerintem az alkudozás mindig is a magyar mentalitás része volt, ezt most sincsen másképp. Én ezt nem időszakhoz hanem inkább az üzlethez kötném, mert úgy látom, hogy az eladók többsége mindig is hagyott ennek teret a dunántúli szegmensben. Itt azért más a „játéktér” mint Budapesten vagy a Balatonnál, ahol inkább a rálicitálás a „divat”, nálunk viszont nem igazán. Úgy gondolom az alku ha csak egy pici is, de mindig az üzlet „egészséges” része kell, hogy legyen annak érdekében, hogy létrejöhessen a mindenki nyertesnek érzi magát szituáció.

Otthon Centrum (OC): A lassuló piac - az adásvételek számának csökkenése, a visszafogottabb kereslet - egyelőre nem járt látványos összeomlással, ami az árakat illeti, de van már csökkenésre utaló jel: az alku mértéke például nő és több időre van szükség az ingatlan értékesítésére is. Az alku mértéke mindenütt növekedett a tavalyi év során és ez nem alakult másképp Somogy és Baranya megye területein sem. Használt házaknál a teljes alku mértéke 14,2 százalékra, a téglalakásoknál 5,7 százalékra, míg a paneleknél 7,5 százalékra nőtt. Ezek az számok országos összevetésben vizsgálva a használt házaknál 5 százalékkal, míg a paneleknél 2,5 százalékkal magasabb alkut jelentenek. Más a helyzet azonban a téglalakások esetében, ahol az országos átlaggal megegyezik az alku mértéke.

Mennyire növekedett/csökkent/stagnált az Önök területén az ingatlanok ára?

BH: Komplex a kérdés, a vidéki ingatlanárak talán „önmagukhoz képest” stagnálnak, jelentős csökkenés viszont a városokban sem láttunk – legalábbis olyan mértékűt, amire az emberek már egy ideje várnak. Most úgy látom, hogy a lottó ötösre nagyobb az esély, mint idén valódi és reális értékcsökkenésre várni a piacon.

OC:A téglalakások négyzetméteréért Pécsett 407 ezer, Kaposváron 380 ezer forintot kértek a tavalyi évben. A panellakások átlaga Pécsett 450 ezer, míg Kaposváron 380 ezer forint volt. A családi házak négyzetméter-ára Pécsett a 264 ezer, míg Kaposváron a 240 ezer forintot is elérte a tavalyi év során. Tapasztalataink szerint a lakások ára 15-20 százalékkal a házak ára pedig 6 százalékkal emelkedett 2022 első felében, míg az év utolsó negyedévében már stagnálnak az árak.

Mik jelenleg a leginkább kelendő „típusok”?

BH: Ha van pénz akkor bármi, ha nincs, akkor semmi. A Baranya Home-nál azt tapasztaltuk, hogy paneleknél jó ideje különösen az egekbe szöktek az árak, bár sokak számára még mindig elérhetőbb és szimpatikusabb az az opció, hogy legyen egy 24-28 millió forintos saját lakása, mint hogy albérletben éljen és „kidobja a pénzt a kukába”. Sokan viszont a családi házas opciót választják. Ha szerencséd van, Pécsen belül 40-50 millió forintért meg tudsz venni egy

„normális” környéken található, önálló házat, bár erre alsó hangon még körülbelül 15-30 milliót kell rákölteni, hogy ne csak lakható, de élhető is legyen. Mégis egyre több fiatal vállalkozik erre, ilyen-olyan háttér támogatással.

OC: Legnagyobb arányban használt családi házakat vásároltak tavaly Somogyban és Baranyában. A vásárolt ingatlanok 42,7 százaléka használt ház volt. Magas az újépítésű lakások aránya is 24 százalékkal elsősorban a Balaton parton és Pécsett épül sok új lakás. A téglalakások aránya 21 százalék, míg a panelek iránt 12 százalék volt a kereslet.

Mennyire tapasztalják, hogy a családok szívesen költöznek vidékre, városok külterületeire?

BH: Leginkább a több gyermekes családoknál gyakran látjuk a vidéki és külvárosi igényt, hiszen ott még mindig olcsóbban lehet ingatlant vásárolni; még akkor is, ha szakembert és építőanyagot sokszor nem lehet találni. Nem zavaró a távolság, hiszen a home office még mindig sok helyen megengedett, illetve ha van óvoda, iskola, rendelő, bolt, gyógyszertár elérhető közelségben, akkor miért is ne?

OC: A városszéli és város környéki települések fő vonzerejét a kertvárosi, családi házas környezet és a városi ingatlanárakhoz képest megfizethetőbb választék adja. A kisgyermekes családok számára a saját kert mellett a társasházi lakások átlagos méretéhez képest a családi házak tágassága is vonzó. A megfizethetőséghez járul hozzá az is, hogy az új építésű lakásokra elérhető családtámogatások mértéke a városi ingatlanárakhoz képest többet ér vidéken, de akár egy nagyvárosi agglomerációs településen is. A járványhelyzetben kipróbált otthoni munkavégzésre is rugalmasabban alakítható egy családi ház, az pedig, hogy a cégek sokkal rugalmasabban kezelik a munkavégzés feltételeit az adminisztratív munkakörökben foglalkoztatottak esetében szintén kedvező lehetőséget ad a kiköltözésre, mivel jóval kisebb megterhelést jelent, hogy nem kell naponta ingázzanak a jellemzően városi munkahely és a vidéki, agglomerációs lakóhelyük között.

Általában elmondható, hogy gazdasági konjunktúra időszakában, amikor a háztartások szintjén is érzékelhető a jövedelmek, a jólét növekedése és bíztatók a kilátások, megnő a városból való kiköltözés mértéke.

A járványhelyzet után azt tapasztaltuk, hogy ez a trend még jobban erősödött, ami a városkörnyéki agglomerációs települések iránt megnövekedett kereslethez vezetett, amely- mivel arányaiban nem lett sokkal több eladó ingatlan ezeken a településeken - árnövekedést generált. Most lassulás látható ezen a piacon, hiszen sokak számára bizonytalanabbá vált a jövő, és nem tudnak hitelhez jutni (vagy a meglévő lakás megfelelő áron történő eladása nehezült meg).

Még mindig igaz a kijelentés, miszerint inkább a készpénzzel rendelkező érdeklődők vásárolnak ingatlant?

BH: Meglepő de az utóbbi egy évben jelentősen csökkent a készpénzes vásárlók száma. Nehéz arányokat mondani, de sokan választják még most is a „rossz konstrukcióval ellátott” hiteleket.

OC: Az elmúlt években az ingatlanárak emelkedésének, valamint a kedvező hiteleknek köszönhetően csökkent a készpénzzel fizetők aránya. Mára azonban változott a helyzet, hiszen a gazdasági környezet kedvezőtlen változása, többek között a hitelkamatok emelkedéshez vezetett. Ennek hatására jelentősen visszaesett a hitelfelvétek száma, így ismét a készpénzes vevők vannak többségben az ingatlanpiacon.

Vannak-e olyan területek, ahol most különösen jó áron lehet ingatlant vásárolni?

BH: A tavalyi évben szerencsére tovább tudtunk terjeszkedni, megjelentünk Baranyán kívül Tolna és Somogy megyében is, bár jelentősen eltérő árak vannak. Én továbbra is azt vallom, hogy mindig lehet jó áron ingatlant vásárolni, ha van a piacon: szerencse, kapcsolat és pénz kell hozzá, meg persze, hogy a megfelelő időben és helyen legyünk.

OC: Az Otthon Centrum által közvetített tranzakciók esetében még nem látunk olyan területet a két megyében, ahol nagyobb áresés történt volna. Elsősorban az alku mértéke és az értékesítés ideje változott a közelmúltban.

Milyen tendenciákat látnak/várnak a következő időszakra?

BH: Senki nem látta előre annak idején ezeket „eseményeket”, így most sem tudunk válaszolni arra, hogy mit hoz a jövő. Nem gondolnám, hogy ugyanolyan negatív spirálba kerülhetnénk, mint például két évvel ezelőtt, de tény és még mindig igaz, hogy 0-24-ben figyelni kell az ügyfelek igényeit. Sokszor „lehetőleg még tegnapra” szeretnének ingatlant vásárolni. Közben nyomon követni a változásokat és ezeknek a részese lenni. Keseregni nem érdemes rajta, szerintem bele kell állni és kihozni minden helyzetből, illetve önmagunkból is a legtöbbet.

OC: Az ingatlanpiac erősen szezonális. Jelenleg „téli álmát” alussza, az év vége, év eleje a legkevésbé aktív időszak, míg a késő tavasz, nyár eleje és a koraősz szokott a leginkább aktív lenni. Tavaly és tavalyelőtt a sokéves átlaghoz képest erősebb volt az évkezdet, viszont 2022 második felében már éreztette hatását a gazdasági visszaesés és a jövőbeli kilátások bizonytalansága. Az idei évben mindenképpen csendesebb üzletmenetre számítunk, talán a 2022-es év végéhez lesz hasonló a lakáspiac aktivitása.

Címlapkép: Getty Images