Ezt a mázlit, itt ár alatt vehetsz most nyaralót: ennyibe kerül 2024-ben a vízparti luxus

Ha tóparti nyaralóról vagy víkendházakról van szó, télen sem áll le teljesen a piac. Ilyenkor jellemzően a kedvezőbb, olcsóbb ingatlanok iránt van érdeklődés, de a jó idő beköszöntével a tavalyinál mozgalmasabb évre számítanak a szakértők. A keleti országrész továbbra is kedvezőbb árunak mondható, mint a Dunántúl, a Velencei-tó és környéke a központi, főváros közeli elhelyezkedése miatt még mindig drágább, mint az egyébként egyre fejlődő és autópályán szintén viszonylag könnyen megközelíthető Tisza-tó. Még mindig a balatoni nyaralók a legnépszerűbbek, de mennyire gyűrűzött be a válság erre a területre is? Az emberek mennyire várnak ki, bíznak az ingatlanárak csökkenésében? A HelloVidék kérdéseire Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, valamint Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője, valamint az Otthon Centrum válaszolt.

HelloVidék: Tavalyi évben általánosságban hogyan alakult az ingatlanpiac? Mennyire keresték a nem lakócélú ingatlanokat? Nőtt vagy csökkent irántuk a kereslet?

Balogh László (Ingatlan.com): Az ingatlanpiacon belül a nem lakáscélú ingatlanokat mindig különleges figyelem övezi. Ennek oka, hogy számosságában ez egy jóval szűkebb piac, mint a lakóingatlanok piaca, viszont a kisebb darabszám nagyobb értékekkel párosul. A kereskedelmi ingatlanok (pl. irodaházak) esetében a milliárdos nagyságrendű érték egy-egy konkrét ingatlannál mindennaposnak számít, miközben elvétve találunk az eladó lakások és házak között olyat, ami meghaladja ezt a lélektani határt. Természetesen a 2023-as év a nem lakáscélú ingatlanok piacát is érzékenyen érintette, visszafogottabb volt a forgalmuk, főleg a gazdasági kihívások miatt. Országos szinten például a balatoni régiónál tapasztaltunk visszaesést a keresletben és a kínálatban a többi országrészhez képest. Somogy és Veszprém vármegyékben az eladó ingatlanok kínálata csak 20-22 százalékkal bővült, miközben az országos növekmény 2023-ban meghaladta a 38 százalékot.

Benedikt Károly (Duna House): A hazai ingatlanpiacon tapasztalható lassulás a nyaralók, hétvégi házak szegmensében is érzékelhető volt, amelyek az esetek többségében nem belterületen, hanem a településeken kívül, zártkerti telkeken helyezkednek el. A 2022-es első negyedévben még érezhető szárnyalást egy visszafogottabb, kínálati oldalról erősödő, keresleti oldalról gyengülő piac váltotta fel és ezt követően a 2023-as év során sem is igazán talált magára a szegmens. A múlt évben javában azok vásároltak ingatlant, akiknek élethelyzetükből adódóan volt szükséges a költözés, második ingatlanra jóval kevesebben költöttek a tavalyi év alatt.

A tavalyi év ingatlanpiacára jellemző stagnálás, enyhe csökkenés, illetve a néhol megjelenő mérsékelt áremelkedés az idei évben a növekvő kereslet hatására várhatóan egységesebb képet mutat majd országos tekintetben, ami általánosságban az árak 5-10%-os emelkedésével járhat az év során. A Falusi CSOK és a CSOK Plusz kombinációja a jó közlekedéssel rendelkező, nagyobb városok tágabb értelemben vett agglomerációs településein található modern lakóházak esetében az érdeklődés és az árak emelkedését vonhatja maga után. A gazdasági helyzet javulásával a második ingatlanra költők aktivitása is rendeződhet, így a népszerű üdülőtelepüléseken újra fellendülhet a nyaralók iránti kereslet, ami szintén mérsékelt áremelkedést hozhat.

Otthon Centrum: Az elmúlt évben erős visszaesés jellemezte a lakáspiacot, melynek oka elsősorban a hitelek drágulása volt, többek között e miatt is halasztották el sokan ingatlan vásárlásukat. Gazdasági összeomlásról ugyanakkor nem beszélhetünk, hiszen a munkahelyek stabilak maradtak, bár az infláció erodálta a reálbéreket, a korábban lakáshitelt felvett háztartások tudták fizetni a törlesztőket, nem volt olyan kényszerértékesítési nyomás, mint amivel a devizahitelesek szembesültek 2008-ban.

Ennek megfelelőlen nem volt drámai árcsökkenés sem, viszont nőtt az alku és az értékesítési idő.

Az eladók inkább vártak az értékesítéssel, aki viszont mégis az értékesítés mellett döntött az irányárhoz képest nagyobb mértékben engedett ugyan, de a szerződött árszint még sem lett jóval alacsonyabb, mint az előző évben. Ugyanakkor az ősz folyamán már néhány településen inkább növekedést tapasztalnunk és a negyedik negyedévben az adás-vételek száma is nőtt.

A nyaraló besorolás nagyon eltérő ingatlanokat fed. Ezen ingatlanok egy része csupán azért 'nyaraló' mert a településrendezési terven nyaraló besorolású övezetben van, de gyakorlatilag évszaktól függetlenül használható lakás. Az sem mindegy, hogy hol található az ingatlan: a nagyvárosi agglomerációk településeinek peremén, az egykori zártkertek ingatlanjainak jó része mára lakóhelyként szolgál, míg az eldugott hegyvidéki kis falvak kiürült parasztházai (hivatalosan lakóépületek) nyaralókként működnek, időszakos használattal. Az ország népszerű tavainak partján (Balaton, Velencei tó, Tisza-tó, igaz ez utóbbi nem tó, de mint üdülőövezet nagyon hasonló az előző kettőhöz) szintén inkább üdülőket találunk, bár itt is megjelent a "második otthon"-ként használt ingatlan.

Az Otthon Centrum kínálatában mintegy 25%-kal kevesebb nyaraló kelt el tavaly, mint 2022-ben.

A visszaesés általánosan mindenütt érzékelhető volt a népszerű üdülőhelyeken (Balaton, Velencei-tó), az agglomerációban, de más településeken is. Bár tavalyihoz képest visszaesés volt megfigyelhető ez az érték a 2017, 2018-as számokkal egyezik meg. Idén várhatóan növekedni fog a nyaralók iránti kereslet.

Mire lehet számítani 2024-ben?

Balogh László: 2024-ben minden bizonnyal már javulni fog a gazdasági helyzet, nőnek a reálbérek, nő a fogyasztás, csökkennek a kamatok, ez pedig a kereskedelmi ingatlanpiacra is kedvezően hathat. Ennél fogva élénkebb keresletre számítunk ebben a piaci szegmensben a tavalyinál.

Benedikt Károly: 2024-ben a gazdasági helyzet javulása, a csökkenő kamatszintek és az új, valamint a megújuló otthonteremtési támogatások hatására keresletnövekedésre lehet majd számítani a lakóingatlanok szegmenségben, ez pedig az árakat is felfelé hajtja majd. A nem lakóingatlan minősítéssel rendelkező zártkertek, hétvégi házak, nyaralók iránti érdeklődés az idei évben várhatóan erősödni fog, de nem csak a befektetők és az idényjelleggel látogatható hétvégi házakat keresők körében. Azok a vásárlók, akik nem jogosultak az állami otthonteremtési támogatásokra és a kereslet növekedése miatt várhatóan dráguló belterületi ingatlanokat sem tudják megfizetni, vélhetően ismét a külterületeken, zártkertekben található, téliesített vagy téliesíthető nyaralókat tekintik majd alternatívaként.

Még mindig a balatoni nyaralók a legnépszerűbbek? Télen mennyire keresik a magyarok a nyaralókat? Hogyan alakultak itt az árak?

Balogh László: A nyaralók piaca komoly visszaesést szenvedett el a forgalom tekintetében 2023-ban. A kereslet jelentősen csökkent irántuk, és a kínálat növekedése is elmaradt az országos átlagtól. Ennek leginkább az az oka, hogy a nyaralókat vagy befektetési céllal vagy pedig második vagy többedik ingatlannak vásárolják a vevők. 2023-ban a befektetési döntéseket az állampapír befektetések uralták, amiknek a hozama leköveti az európai szinten is kimagasló inflációs szinteket. Emiatt az ingatlanbefektetések visszaszorultak 2023-ban. A második ingatlanra szánt összegek is csökkentek a lakosság körében: balatoni nyaralók helyett, aki tehette inkább állampapírba tette a pénzét. Sőt, a nyaralótulajdonosok egy jelentős része is piacra dobta ingatlanát, mert a csúcson szeretett volna kiszállni a balatoni ingaltan-befektetéséből. Ebben a tekintetben nem számítunk változásra 2024-ben, az árak továbbra is stagnálhatnak a nyaralók piacán.

Benedikt Károly: Hazánk legkedveltebb nyaralóövezete változatlanul a Balaton és a környéke, de a fejlesztéseknek köszönhetően egyre többen kezdik felfedezni a Tisza-tavat és környékét. A Velencei-tó és vonzáskörzete szinte már fővárosi elővárosnak számít, így a nyaralót keresőkön túl azok körében is kedvelt célpont, akik életvitelszerű használatra keresnek a város zajától távolabbi, csendes, nyugodt lakhatást, zöld környezetben, de jó infrastruktúrával.

Otthon Centrum: A nyaralók négyzetméterára 35%-kal nőtt a tavalyi év során és elérte az 537 ezer forintot. A tiszta áremelkedés ennél azonban mérsékeltebb volt, ugyanis a vásárlók a jó helyen, jó állapotú nyaralók felé fordultak.

Egyértelműen a Balaton a sztár a nyaralópiacon - és jellemzően a tóparti települések, különösen a vízpart a legdrágább...

Azonban ahogy korábban jeleztük nagyon eltérő a nyaralók iránti kereslet - ténylegesen csak nyaralásra használják, vagy második otthonnak, netán alapvetően lakhatási céllal vásárolják - ez köszön vissza abban, hogy nagyon sokfelé vásárolnak az országban nyaraló besorolású ingatlanokat, sokszor olyan környéken is, amire az átlag ember nem feltétlenül gondol nyaralási helyszínként.

Megéri befektetésként nyaralókat venni?

Balogh László: Jelenleg nem a nyaraló és nem az ingatlanbefektetés a legvonzóbb befektetési forma, mert nem csak az ingatlanok év közbeni hasznosítása problémás a gazdasági kihívások miatt, hanem az ingatlanok értéknövekedése is befagyott 2023-ban. Az ingatlan.com árindexe 2023-ban 1%-os értéknövekedést mért a lakóingatlanok piacán, ami leginkább stagnálásnak felelt meg. 2015 és 2022 között viszont évente drágultak 20-25 százalékkal az ingatlanok, aminek eredményeként nehéz volt rossz befektetést találni ebben az időszakban az ingatlanpiacon, hiszen az elmúlt 8 évben megháromszorozódott a lakóingatlanok értéke. Ennek az egyik nyertese a nyaralópiac volt.

Benedikt Károly: A kedvelt üdülőtelepüléseken mindig jó befektetés az ingatlanvásárlás. A 2023-as év során az enyhe kereslet mellett bővült a kínálat, azonban a legjobb ajánlatokat így is előszeretettel vásárolták az ügyfelek. A nyaralópiacon továbbra is jellemző a szezonalitás, de télen sem áll le teljesen a piac, ilyenkor jellemzően a kedvezőbb, olcsóbb ingatlanok iránt van érdeklődés, a jó idő beköszöntével pedig a tavalyinál mozgalmasabb évre számítanak a szakértők az idényjelleggel használható ingatlanok tekintetében is.

Otthon Centrum: Mindig jó befektetés az ingatlan vásárlás. A nyaralók ára az utóbbi években dinamikusan emelkedett és idén sem számítunk árcsökkensére.

Mennyire jellemző még, hogy külföldiek vásárolják fel ezeket az ingatlanokat?

Balogh László: A külföldiek egyre intenzívebben térnek vissza a hazai ingatlanpiacra. A Balatoni régióban főleg a németalföldi (német, osztrák, svájci, holland és belga) vevők aktívak, akik nem ritkán azzal a céllal vásárolják ezeket az ingatlanokat, hogy ők maguk is ideköltözzenek. Ez racionális döntés a részükről, hiszen nem csak a nosztalgikus élmények jelentik számukra a legnagyobb pluszt, de az euróban folyósított nyugdíjak vásárlóereje is nagyobb a hazánkban.

Benedikt Károly: A külföldiek magyarországi ingatlanpiaci aktivitását jellemzően alakítja a forint aktuális helyzete. Amikor a hazai fizetőeszköz gyengül, akkor szívesebben költenek ingatlanra a külföldiek, hiszen többet és jobbat kaphatnak a pénzükért cserébe. A Balaton vonzáskörzetében továbbra is jellemzően németek, hollandok, valamint osztrákok érdeklődnek, bár köreikben a vízparti ingatlanok helyett inkább a belső-somogyi területek a kelendőek. Azonban a korábban jelentős számban megjelenő orosz ingatlanvásárlók aránya a háborús helyzetnek köszönhetően az utóbbi 2 évben csökkent.

Otthon Centrum: Egyáltalán nem jellemző, eseti vásárlások fordultak elő. A kétezres évek elején tapasztalható külföldi érdeklődés - elsősorban német, osztrák, kisebb számban holland, skandináv vásárlók - az elmúlt évtizedben erőteljesen lecsökkent. A lakáspiacon a külföldi vásárlók jellemzően Budapesten, és néhány határmenti térségben vannak jelen. Továbbra is vannak olyan külföldiek, akik akár gazdálkodásra alkalmas ingatlant keresnek, vagy állandó letelepedés, esetleg időszakos itt tartózkodás céljára.

Hol lehet legolcsóbban ma tóparti nyaralóhoz jutni? És nem tóparti hétvégi házakhoz?

Balogh László: Leginkább a Tisza-tavon érdemes körbenézni a nyaralóra vágyó vevőknek, ha jó áron szeretnének nyaralót venni. Ott átlagosan 300-400 ezer forintos négyzetméteráron juthatnak nyaralóhoz, miközben ugyanezek az ingatlanok a Balaton-parti településeken 1 millió forint körüli négyzetméterárakon forognak.

Benedikt Károly: A Balaton környéki ingatlanok tekintetében továbbra is igaz, hogy az északi parti ingatlanok általánosságban drágább négyzetméteráron kelnek el, mint a tó déli partszakaszán található települések ingatlanjai. A Duna House közreműködésével 2023-ban értékesített, közvetlen partszakasszal rendelkező településeken található ingatlanok adatai alapján az északi parton a használt ingatlanok ára négyzetméterenként átlagosan 400 ezer és 1,6 millió forint körül mozog, amely 851 ezer forintos átlagos négyzetméterárat és 76 millió forint feletti átlagos ingatlanértéket jelent, míg a Balaton déli partján olcsóbbak a négyzetméterárak a használt ingatlanok tekintetében, átlagosan 675 ezer forint körül mozognak, az átlagos ingatlanérték 51,5 millió forint volt.

A keleti országrész továbbra is kedvezőbb árunak mondható, mint a Dunántúl, a Velencei-tó és környéke a központi, főváros közeli elhelyezkedése miatt még mindig drágább, mint az egyébként egyre fejlődő és autópályán szintén viszonylag könnyen megközelíthető Tisza-tó.

Otthon Centrum: „Olcsó” tó parti ingatlanokat a kevésbé felfedezett tavak környékén találni, például a Tisza-tó kisebb településein. Nem tó parti nyaralók pedig legolcsóbban a kisebb, városoktól távolabbi településeken találhatók.

Címlapkép: Getty Images