Fillérekért vehetsz víkendházat ezeken a magyar vidékeken: már 1,5 millió alatt is van ajánlat

Még a Covid-időszakában Magyarországon is egyre nagyobb divat lett mezőgazdasági besorolás alá eső zártkerteket, hegyeket és pincéket vásárolni. Egyre többen költöztek ki ilyen, lakóingatlannak nem minősített épületben (akár borpincébe vagy nyaralóba), amelyet maguk építettek vagy újítottak fel – de erről a HelloVidék korábban itt cikkezett. Vajon mennyire keresettek mostanság ezek a kiskerteknek, mennyien szeretnének gyümölcsösöket vagy hegyi telkeket vásárolni? Hazai ingatlanpiaci szakértőket kérdeztünk erről, de megtudtuk azt is, befektetési céllal érdemes-e zárkertekben gondolkodnunk.

Egy kiskapuval kevesebb...

A hétvégi telkek és zártkertek mindig népszerűek voltak a hazai ingatlanpiacon, de csak a vásárlók egy jól körülhatárolható körében. Leginkább azok keresik ugyanis ezeket az ingatlanokat, akik nagyvárosban élnek, és a város zajától szeretnének elvonulni pihenni, és zöldséget – gyümölcsöt termelni. 2021-ig a zártkerteket előszeretettel vásárolták azok is, akik sokallták a nagyvárosi telekárakat, de saját ingatlant szerettek volna építeni a lakóövezeti telkeken végzett beruházásoknál jóval olcsóbban.

Ez a kiskapu viszont 2021-ben lezárult, addig ingyenesen lehetett átminősíteni a zártkerteket, azóta ezért viszont komoly összeget kell fizetni

– közölte a HelloVidéknek az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László.

Nem csoda hát, hogy ennyire visszaesett az ilyen jellegű ingatlanok iránti kereslet

Ahogy Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője a HelloVidéknek elmondta, a tavalyi évi enyhe ingatlanpiaci trendnek megfelelően alakult a hobbi- és kiskertek, valamint gyümölcsösök, hegyek iránti érdeklődés is. A korábbi, aktív piachoz mérten körülbelül

50%-ra esett vissza az ilyen jellegű ingatlanok iránti kereslet.

Azonban részben az otthonteremtési támogatásoknak, részben a javuló gazdasági helyzetnek és az alacsonyabb kamatkörnyezetnek köszönhetően az idei évben tapasztalt lakóingatlanpiaci fellendülés várhatóan húzza majd magával a hobbikertek szegmensét is.

A Duna House PR és elemzési vezetője azonban kiemelte, hogy nagyobb települések zártkerti területein a kisebb büdzsével rendelkező vevők körében még mindig jellemző, hogy nem csak második ingatlanként vásárolják őket, hanem akár szabadfelhasználású kölcsön segítségével állandó lakhatás céljára is keresik az alacsonyabb összegért megvásárolható a zártkerteket.

Ezek az ingatlanok lényegében folyamatosan fennálló alternatívaként, B tervként vannak számontartva a piacon az otthonteremtők körében.

Az ingatlapiac szakértői szerint egyre ritkább, hogy valaki második ingatlanként, a városból kiszabadulva hétvégi házként használja az ilyen jellegű ingatlanokat, hiszen azok a vásárlók, akik gazdálkodni is szeretnének, zömében az állandó lakhatást is ilyen környezetben szeretnék megoldani.

Jóval kisebb mértékű az érdeklődés a zártkertek iránt

Az Otthon Centrum hálózatában elenyésző az ilyen típusú ingatlanok száma, közvetítő közreműködésével viszonylag kevés cserél gazdát. Természetesen ez nem jelenti azt, közölte a szakértő, hogy ne lenne érdeklődés, de a hálózati adataink alapján jóval kisebb mértékű, mint a családi házak vagy más lakóingatlanok és nyaralók iránt. Ahogy szakértőjük a HelloVidékkel közölte:

Az értékesítési statisztikánk alapján az elmúlt tíz évben 2019-et követően nőtt meg az ilyen ingatlanok adás-vétele, de ez lecsengett 2022 után. Ez összefügghet a COVID járvánnyal, ami főleg a kisgyerekes, belső városrészekben élőket motivált arra, hogy saját kertes ingatlant vásároljanak, ugyanakkor a növekvő infláció is hozzájárulhatott, hogy a megtakarításukat ingatlanba fektető, de kisebb összeggel rendelkezők ilyen területeket vegyenek (hasonlót tapasztaltunk a garázsok esetében is). A tavalyi visszaeső tranzakciószám mögött talán az is tetten érhető, hogy az inflációkövető állampapírok a kisbefektetők számára jóval kedvezőbb alternatívát kínáltak.

A zártkerti területeken jelentősen korlátozzák a telkek beépíthetőségét

Országszerte van példa arra is, hogy bizonyos zártkerti övezeteket belterületté nyilvánítanak, az ott található ingatlanokat ezt követően lakóingatlanként lehet bejegyeztetni. Ahogy Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője elmondta, annak azonban olyan területek, például Bicske környékén, ahol erre nincs lehetőség, így inkább a szántóföldek birtokká alakításának lehetőségét keresik inkább az érdeklődők. A zártkerti területeken jelentősen korlátozzák a telkek beépíthetőségét, és nem jellemző, hogy lakóházak építésére adjanak engedélyt, hiszen sok területen még a belterületté nyilvánított részek sincsenek teljesen kihasználva.

A vidéki területeken a járvány hatása még mindig érezhető, a vásárlók szeretik és keresik is a nagy telkeket, de a csendesebb, kevésbé forgalmas zártkerti területek helyett inkább belterületen épült lakóingatlant választanak, méretes telekkel

- emelte ki Benedikt Károly.

Az Otthon Centrum szakértői szerint nagyon vegyes a kereslet. Ahogy kiemelték, az elmúlt 10 év adatait vizsgálva jól látható, hogy ahol az átlagosnál több ilyen ingatlant vásárolnak, ott vélhetően a lakhatás megoldása is motiváló erő volt, pl. fővárosi agglomeráció településein, vagy Sopron környékén. Hiszen egy agglomerációs településen található téliesített kis házból az a fővárosba, illetve Sopronból és környékéről a bécsi agglomeráció munkahelyeire lehet ingázni.

Vélhetően a nagyobb városokban is belejátszhat a lakhatási szempont a vásárlásba, különösen ott, ahol spontán módon vagy már rendezettebb keretek között megindult a lakóterületté válás. De nagyon sok nagyobb várostól távolabb fekvő településen is vásároltak egykor zártkertként nyilvántartott ingatlant. A Balaton környéke, a Duna kanyar is felülreprezentált, de egy-egy település nem emelkedik ki az átlagból. Az elmúlt 10 év értékesítési adatait összesítve a városokban történt az értékesítés 35%-a, a fővárosi agglomerációban és az ország többi településén közel azonos, 28, ill. 30%, a maradék néhány százalék pedig a fővárosban történt. Tehát a rekreációs cél is legalább annyira motiváló, mint az, ha valaki olcsón szeretne önálló lakhatási lehetőséghez jutni

- közölte az Otthon Centrum.

Érdemes ilyen területeket befektetésként megvenni?

A hobbikertek, gyümölcsösök, hegyek tekintetében számos tényező befolyásolja az árat. Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője szerint kiemelten fontos, hogy a telken található felépítmény alkalmas-e életvitelszerű tartózkodásra, másodsorban számba kell venni a telken található kultúr- és gazdasági növényzetet is, valamint az sem utolsó szempont, hogy milyen közművek érhetőek el a házon, a telken vagy az utcán belül. Ingatlanszakértőink tapasztalatai alapján az ilyen jellegű ingatlanokra jelentkező érdeklődők 20%-a keres ténylegesen gazdálkodási céllal telket.

Árcsökkenés ebben a szegmensben sem tapasztalható, és az előző évhez mérten az idei évben sem emelkedtek az árak. Jelenleg viszonylag magas árszinten a lakóingatlanok 50%-a környékén lehet kiskerteket, zártkerteket vásárolni

- tette hozzá Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.

Ha valaki befektetésben gondolkodik, nem kiskertet vesz

Az Otthon Centrum szakértője szerint is hagyományosan az ingatlanbefektetés az értéknövekedés mellett a bérbeadásból származó jövedelmet is számításba veszi, ugyanakkor arra is figyel a befektető, hogy ha úgy alakul gyorsan tudja értékesíteni az ingatlant...

tehát jellemzően jól kiadható és viszonylag gyorsan piacképes ingatlant vásárolnak a befektetők, egyik sem igazán jellemző a kiskertekre. Ott lehet racionális közép-hosszú távon az ingatlanvásárlás, ahol reális esély van a lakóterületi (vagy iparterületi) besorolás megszerzésének. Ez inkább a spekuláció terepe.

- közölték.

Országos szinten hol a lehet legolcsóbban, hol a legdrágábban venni?

Nem mindegy, hogy mit mivel hasonlítunk, hiszen hasznosítás, lokáció és a területen lévő növényzet függvényében is jelentősen változhatnak az árak – közölte Benedikt Károly, majd hozzátette:

A zártkertek esetén gyakori, hogy csak megnevezése alapján tartozik az ingatlan a gazdasági épületek közé, de belülről már minden szempontból lakóingatlannak felel meg, hiszen minden megvan benne, ami egy belterületi házban megtalálható. A jó szigetelés, a víz és villany elérhetősége szintén jelentősen alakítja az árakat. Komárom-Esztergom megyében a 30-45 milliós zártkerti ingatlan sem ritka, de alapvetően helyrajzi kérdés a népszerűség és az ár is. A Szentendrén vagy Biatorbágy vonzáskörzetében található zártkerti ingatlanok árait szinte össze sem lehet hasonlítani mondjuk a keleti régiókban található zártkerti ingatlanokéval, ahogy a népszerű borvidékeken található zártkertek is lényegesen más értéket képviselnek.

Jellemzően minél távolabb vagyunk a gazdasági centrumoktól, annál kedvezőbb az ár, kivéve a Balaton térségét, ahol a vonzerőtől való távolság számít (ezt feltételezhetjük minden jelentősebb turisztikai vonzerő esetében is, csak erre nem állnak rendelkezésre adatok, ami alapján ezt kijelenthetnénk) – emelte ki a HelloVidék kérdésére az Otthon Centrum. Tapasztalataik szerint is Budapest, a budapesti agglomeráció, a nagyvárosok, illetve a Balaton-part a leginkább keresett és drágább (és ide tartozik a nyugati határszél is, az osztrák munkaerőpiac elérhetősége miatt), míg az eldugottabb falvakban akár sokévente akad egy-egy adásvétel... aki valami miatt kénytelen megválni kiskertjéről, az ilyen helyen lehet, hogy nagyon olcsón sem fog érdeklődőt találni.

Jelenleg is több ezer ilyen kiskertnek alkalmas telek alkotja a kínálatot

Balogh László szerint a legnagyobb forgalma jellemzően a 3000 négyzetméternél kisebb külterületi telkeknek van, aminek tipikus ára négyzetméterenként 2-20 ezer forint között mozog elhelyezkedéstől függően. Az ingatlan.com adatai szerint a legfelkapottabb helyeken, például Budapesten, akár 20 ezer forintot is érnek ezek a telkek egy négyzetméterre vetítve.

Pest megyében 10 ezer forint körüli négyzetméterárakkal számolhatnak a vevők, Győr-Moson-Sopronban és Veszprémben pedig 7-8 ezer forintba kerül átlagosan egy négyzetméternyi telek.

Mivel ez egy részpiac, ezért erre a vevőkör is meglehetősen szűk. Befektetőként azok a telektulajdonosok járnak jól, akiknek az ingatlan pont a településfejlesztések helyszínén találhatók, mert a telkek belterületi minősítése után az ingatlanok értéke akár meg is tízszereződhet. De nagyon ritkán lehet kifogni ilyen telkeket, mivel a különböző falvak, városok településfejlesztési tervei publikusak, ezeknek a hatása pedig rögtön beépül az ingatlanárakba is

- tette hozzá Balogh László.

Végezetül, ahogy az ingatlan.com táblázatából kiderült, 2024-ben a legolcsóbban Zala megyében és Borsod-Abaúj-Zemplében vásárolhatunk zártkerteket, negyed annyi árért, mint mondjuk Pest megyében:

Címlapkép: Getty Images