Építkezel, felújítasz? Nem lesz olcsó, brutális árakra készülj!

A CSOK kedvezően alakítja az ipart

A márciust hatalmas, 67,6 százalékos növekedéssel zárta az építőipar. Ennek eredményeként az ágazat termelése az első negyedévben - az előző év azonos időszakához képest - 48,2 százalékkal bővült, ami szintén kiugró érték. Balogh László, az Ingatlan.com szakértője szerint a lakásépítések nagyban hozzájárultak az építőipar kirobbanó formájához. A lakásépítéseket magában foglaló épületépítéseknél márciusban 62,3 százalékos volt a többlet, az első negyedévben pedig 42,3 százalékos pluszt könyvelhetett el ez a szegmens.

A portál adatai szerint országszerte az év első négy hónapjában 4417 új lakást és családi házat hirdettek eladásra, ez 26 százalékkal haladja meg a tavalyi kínálatot. A megyei jogú városokban 48, a kisebb vidéki városokban 46 százalékkal nőtt az új lakóingatlanok kínálata, a községekben pedig 100 százalékkal bővült, miközben Budapesten mindössze 1 százalékos volt a növekedés ezen a téren.

Jól látszik a települések közötti különbség: a legnagyobb városokban elsősorban az értékesítésre készülő lakások építése járul hozzá az építőipari bővüléshez. A kisebb településeken pedig a háztartások sajáterős családiház-építések húzzák az ágazatot. A szakértő kiemelte azt is, hogy a kisebb településeken újabb lendületet adhat ezeknek a sajáterős építkezéseknek az állami lakástámogatási rendszer új eleme, a júliustól elérhető falusi CSOK is.

Mi vár azokra, akik belevágnak?

Azok, akik úgy döntenek építkezésbe vagy felújításba kezdenek, körbe kell nézniük a piacon, mit érdemes megvásárolni, hol és mennyiért. Sokat spórolhatunk a felújítási költségeinken, ha előre elkészítjük a tervünket, feltérképezzük a kiválasztot lakás tulajdonságait és ennek alapján vágunk bele a különböző anyagok beszerzésébe. Ahhoz, hogy mindenképp nyerjünk a lakásépítéssel, céltudatosnak kell lennünk: érdemes belevetni magunkat az árak és termékek tengerébe, valamint kikérni egy építész véleményét. A HelloVidék megkeresésére Szarka László, a Magyar Építőanyag és Építési Termék Szövetség elnöke elmondta, hogy sokan ott rontják el a dolgot, hogy nem bíznak meg építészt a házuk felépítése során. Pedig az építész feladata megtervezni, hogy az adott helyen, miként és miből érdemes építkezni. Sokan megspórolják ezt a lépést és maguk esnek neki tervezésnek vagy ráhagyják a kivitelezőre. Viszont ebből vannak mindig a legnagyobb károk.

A MÉASZ közleményében arról tájékoztatta a HelloVidéket, hogy 2019 első negyedévében a szerkezetépítő anyagok iránti kereslet továbbra is élénk. Az égetett tégla termékek hasonló volumenben fogytak, mint tavaly, ezzel szemben a cseréptermékek iránti élénk keresletnövekedés érzékelhető, amely a befejeződő lakóépület projektek befedésével függ össze.

Az 5 százalékos lakásáfa határozott idejű kivezetésével párhuzamosan megfigyelhető az építési engedélykérelmek és bejelentések számának csökkenése, emiatt a téglagyárak fokozottan figyelik a piacot, különösképp, hogy 2020-ban egyéb beavatkozás hiányában a csökkenés sem zárható ki.

Építőanyag (és munkadíj-) árakról, trendekről

Annak érdekében, hogy egy átlátható képet kapjunk a témáról, a HelloVidék a MÉASZ elnökét kérdezte a témában. Ahogy a szakember kifejtette, az építőanyagok árai egy hosszú, több, mint fél évtizedes stagnálás (a 2010-es elhúzó válság) után 2017-ben kezdek nőni: alapvetően a gyártási költségek és a béremelések utólagos korrekcióját jelentette, több lépésben. Tavaly meghatározó volt a (versenypiaci villamos-) energia 10-12 százalékos, a fuvarozási díjak 10-13 százalékos növekedése, amely idén is folytatódik, de a legmeghatározóbb a bérek 10-22 százalék közötti növelése a fizikai dolgozóknál (fix és mozgó bérrész összesen). ehhez járult még hozzá néhány alapvető bányászati nyersanyag 30-50-60 százalékos és azt meghaladó növekedése.

Ezáltal az építőkémia termékek 2018-ban 2-8 százalék közt növekedtek, az ablakszektorban 10-12 százalékot regisztráltak, a szerkezetépítésben az égetett kerámia termékeknél nagy volt a szórás 7-18 százalék között (függően attól, hogy korábbi évben korrigálták-e áraikat a költségnövekedés miatt), fehér falazati termékeknél 5-10 százalék, EPS-nél stagnálás volt (évközi emelkedést követő csökkenés által), míg a szálas szigetelőanyagoknál hektikus kínálat mellett 10-25 százalék látszott a piacon, helytől és időtől függően.

A MÉASZ 2018-ra nézve összességében 9-10 százalék emelkedést lát, amely egybeesik a MNB kimutatásával. 2019-re nézve a MÉASZ tagjai az év egészére 5-10 százalékos várható áremelkedést jeleztek előre (infláció: 3,9 százalék. Bruttó béremelkedések éves bázison: ~11,9 százalék).

Alapvető, hogy az építőanyag gyártóknál a korrekciós emelésekkel nem a jövedelmezőség nőtt, hanem a cégek az üzleti működést tartják szinten. Jelentős eredményt az építőanyag-gyártásban leginkább a nagy volumennel lehet elérni. Magyarországon az építőanyagok terén erős versenypiac érvényesül. A magyarországi építőanyag-piacra a külföldről beáramló import termékek is tovább fokozzák a versenyt a magyarországi gyártók számára is.

Ha az építőanyag-árak változását nézzük, azok „köszönőviszonyban sincsenek” a kivitelezői díjak növekedéséhez képest. Az elmúlt mintegy 1,5 évben 25-65 százalék növekedésről számoltak be a kollégák, illetve a 2018-as ÉVOSZ-konferencián 2018 első 9 hónapjában is már 15-22 százalék lett bemutatva, és a díjak 2019-ben tovább növekedtek.

- emelte ki Szarka László a HelloVidéknek. Kitért arra is, hogy az építőipari minimális rezsióradíj 2550 forint volt 2016-ban, amely 2019 elejére (idén már az év elején meg lett határozva) 3-3,5 év alatt 3730 forintra nőtt. Ez 46 százalékot tesz ki, sőt: ez csak az elvárt minimális díj, mert egyes speciális szakipari munkánál sokkal többel, akár 6500 forint körüli összeggel szükséges számolni.

Tény, hogy a nemzetgazdaságban szükség van a korábban említett kivitelezői bérezési felzárkóztatásra (az építőipar 25 százalék bérdeficittel bír más iparágakhoz képest) és ez ahhoz is szükséges, hogy ne legyen elvándorlás, meg lehessen tartani a munkaerőt, és a kapacitáshiány ne nőjön tovább. Mindez azzal jár viszont, hogy az építőanyag gyártói visszajelzések szerint a korábbi, hozzávetőleges 65:35 építőanyag: munkadíj költségarány mostanára az 50:50 arányhoz közelít, sőt, egyes munkaintenzív területeken 45:55 is előfordult már. Ha a teljes képet nézzük, akkor a kivitelezés díjnövekedése sokkal jelentősebb tényező az áremelkedésben.

- felelte az elnök a HelloVidék kérdésére.

Miből építkezik a magyar?

A következő néhány bekezdésben összeszedtük azokat az építkezési anyagokat, amikkel biztosan találkozhatunk az áruházakban. Most a falazó anyagok táján kutakodtunk. Egy rövid jellemzés mellett az átlag árakat is szemügyre vettük összehasonlításképpen.

A legnépszerűbb falazó anyagok, valamint az átlagárak:

Ha házépítésről beszélünk, háromféle téglát különböztetünk meg egymástól: tömör- és állólyukú tégláról, valamint nagy falazóblokkok. Felhasználni mindegyiket másra lehet, éppen ezért a tömör téglákat legtöbbször homlokzatok kialakítására használják, az állólyukú téglákat a vakolt és a burkolt falak kialakításához használják, épp úgy ahogy a falazóblokkokat is - annyi különbséggel, hogy ezt mindig hőszigetelő falazatokhoz alkalmazzák. Persze ez még nem minden, hiszen nem csak a tégla tulajdonságáról érdemes szót ejteni, hanem az anyagáról is - mivel ez is alakítja majd leendő lakásunk.

Ytong

Az Ytong kiváló hőszigetelőnek számít, ráadásul könnyen megmunkálható – a kész fal esetében is egyszerűen lehet benne például vezetékeket elvezetni. Összetételét tekintve természetes alapanyagnak számít, mivel kvarchomokból, mészből és vízből készült. Legnagyobb előnye, hogy az Ytongból épült lakás minden évszakban kellemes hőmérsékletű. Egy esetleges beázás során is hamar kisáradnak a falak. Ha a lakás Ytongból épült, akkor minden részén ugyan úgy szigetelt, sokkal nehezebben képződik penész, mint a szimpla, üreges téglából készült falak esetén. Tévhitként kering róla, hogy nem bír el nehéz kiegészítőket, ami nem igaz. A megfelelő műanyag dübelek használatával nagy súllyal rendelkező bútorokat, polcokat is felfúrhatunk a falakra.

Mészhomok tégla

Ismét fénykorát éli a mészhomok tégla. Összetételét tekintve nagyon egyszerű és természetes anyagokból készül: mész, homok és víz összekeverésével. Elsősorban azoknak ajánlott, akik a legjobb hangszigetelő megoldást szeretnék választani. A szakértők legtöbb esetben olyan helyre ajánlják, ahol nagy forgalom van, zajos környezet, de sok társasháznál is alapul választják. Ugyan a csend és a béke garantált, ha ezt a téglatípust alkalmazzuk, de a jó hőszigetelés már kevésbé.

Kerámia tégla

A kerámia tégla talán az egyik legismertebb építőanyagnak számít. Negatív tulajdonságuk, hogy könnyen sérülnek és törnek, így nem is olyan masszívak, mint azt a legtöbben elképzelik. Ezt leszámítva számos jó tulajdonsága van, például az, hogy természetes alapanyagokból készül, nagyon jó a páraáteresztő képessége és rendkívül szilárd falakat lehet belőle építeni. Jellemzően családi házakhoz választják. Sokan megfeledkeznek róla, de érdemes észben tartani, hogy csak belülről kifelé szigetel, így a ház külső védelmére külön gondot kell fordítani.

Beton

Leginkább társasházak építésénél részesítik előnyben. Előnyei közé tartozik, hogy jó teherbírású, földrengésálló és könnyen formázható anyag. Negatív tulajdonsága, hogy nagyon rosszul szigetel, sőt szinte egyáltalán nem – ezt figyelembe kell venni az építkezés előtt, mivel nem megfelelő szigetelés esetén nagyon magas fűtésszámlát eredményezhet. Családi házak építésére nem nagyon alkalmas, már a munka részét tekintve is rengeteg dolog szükésges hozzá, nem beszélve az olyan eszközökről, mint a keverő vagy mixer.

Vályog

A legrégebbi alapanyagok közé tartozik, amit ismét előszeretettel alkalmaznak, nem csak azért mert teljes mértékben környezetbarát építőanyag. Aki vályoggal dolgozna, két dologra kell, hogy figyeljen. Az egyik az, hogy megfelelő beton alapot kell készíteni neki, mivel nagyon gyorsan képes felszívni a környezetéből a nedvességet. A másik pedig a falak vastagsága: legalább 50-60 cm-nek kell lennie, csak így tudnak megfelelően szellőzni valamint szigetelni.

Ha már falak, akkor gondolj a szigetelésre is!

A családok otthonteremtési támogatása a lakásunk korszerűsítésére és bővítésére is lehet igényelni. Korszerűsítési munkálatnak számít péládul az épület szigetelése, ideértve a hő- és hangszigetelési munkálatokat is, ezért érdemes kitérnünk az ásvány-, kőzet- és üveggyapot árára is, amit belső szigeteléshez használhatunk. De meg kell említenünk az ásványi lapokkal történő szigeteléshez használt ragasztóhabarcs költségét is. Ezeknek díjával kapcsolatban is jó, ha naprakészek vagyunk, hiszen a falak felhúzásával egy időben zajlik legtöbbször a ház szigetelése is.

A MÉASZ közleményéből kiderült az is, hogy a műanyagalapú (EPS) hőszigetelőanyagok iránt közel 20 százalékkal többen érdekéődtek 2019 első negyedévében, mint ugyanekkor tavaly - ez részben az áthúzódó projektek befejezéséhez kapcsolódott. A magánerős és a lakóépület korszerűsítési részpiacot változatlanul a vissza nem térítendő épületenergetikai ösztönzők léte vagy nemléte határozza meg, a kamatmentes hitelek piacélénkítő hatása az EPS hőszigetelőanyagok piacán alacsonynak érzékelhető. A hazai EPS hőszigetelőanyag gyártó vállalkozások a jelenleginél sokkal nagyobb piaci keresletet is tudnak elégíteni.

A szálas hőszigetelőanyagok iránti kereslet körülbelül ugyan olyan, mint az előző év első negyedéve volt, érdemi volumen növekedés nem volt mérhető. A lakossági magánerős szegmensben ez a részben hiányzó ösztönzőkkel függ össze, míg a professzionális beruházóknál a megkezdett beruházások száma indult csökkenésnek.

A homlokzati nyílászárók piacán majdnem a tavalyi év számai ismétlődtek meg, tehát ez a szegmens nem tudott erősödni. Az ablakgyártók továbbra is jelentős bérnyomás alatt vannak, idén még 10 százalék körüli, de Kelet-Magyarországon akár 20 százalékos további bérnövelésre lesz szükség a szakemberek körében, ahol részben már kettős állampolgárságú dolgozókkal is biztosítják a munkaerőt, nálunk az utazási költségtérítés (illetve utaztatás) is megjelenik a költségszerkezetben. A nyílászárók alapanyagainak árai idén eddig 3-5 százalékkal nőttek.

Magánerős építési beruházások - néhány szempont, amire célszerű ügyelni

Hogy hiteles és hasznos tanácsokat tudjunk adni, a a HelloVidék Szarka Lászlót, a Magyar Építőanyag és Építési Termék Szövetség elnökét kérdezte a témában. A szakértő azt javasolja, hogy több helyről célszerű árajánlatot kérni mind az építőanyagokra, mind pedig a kivitelezési munkadíjakra:

• A részletes, munkadíjra / építőanyagra szétbontott árajánlatok esetén célszerű összevetni az árakat saját ajánlatkérésekkel vagy a gyártók oldaláról letölthető (lista-) árakkal.
• Megbízható értékesítési helyszínről, és számlával igazoltan célszerű építési termékeket vásárolni – ez az utólagos elszámolhatóság alapja (például: részleges áfa-visszatérítésnél, vagy akár adó-visszatérítésnél, eladáskori költség-igazolásnál) és a garancia alapja is egyben.
• A termék rendelkezzen teljesítmény nyilatkozattal (TNY), amely dokumentum a termék gyártó által, a beépítési cél szempontjából fontosnak tartott teljesítmény jellemzőit és a minősítés jellemzőit foglalja össze. A TNY-ek a gyártói weboldalakról legtöbbször elérhetőek. A vonatkozó TNY-t kérésre az értékesítő kollégák kiadják (jogszabály szerint). A szürkeimportból származó építőanyagok gyakran nem rendelkeznek valódi nyilatkozattal. A piacon egyes import homlokzati nyílászárók és hőszigetelő anyagok esetében ez még mindig meglévő probléma.

Ami még rendkívül fontos, az az, hogy írásban célszerű a munkákra szerződést kötni, mivel e nélkül nincs jogilag is érvényesíthető garancia, azaz csak szóbeli garancia van. A számla nemcsak adóalap-csökkentésre ad lehetőséget (vagy a lakóingatlan eladásakor bizonyítja a ráfordításokat) hanem bármilyen utólagos reklamáció vagy vita esetén alapvető. A szerződésre vonatkozó minta dokumentumok letölthetők a kivitelezőket összefogó szakszövetség weboldaláról.

A szerződés alapján a kivitelező a felelős a (tervekben szereplő) projekt megvalósításának megfelelő minőségéért. (A megegyezés alapján történő „privát” építőanyagbeszerzés esetén is fennáll ez a helyzet, azaz: egy vita esetén nem lehet hivatkozási pont az, hogy a megbízó nem a megfelelő anyagot szerezte be).

Úgy tapasztaljuk, hogy a piacon a leginkább zavaros rész a korszerűsítések és a felújítások piaca, ahol a beruházók, lakástulajdonosok az esetek nagyobb részében nem kötnek írásos szerződést, sőt: megbízóként a számláról is lemondanak. A számla nélküli munkák lehetősége vonzza a kóklereket is, ez pedig a teljes építőipari értékláncot rombolja, a csökkenti a felek közti bizalmat, és a hibás (és nem kijavítható, vagy nem kijavított) teljesítések jelentős kárt okoznak a beruházónak, de nemzetgazdasági hatása is mérhető

- fejezte ki Szarka László. Arra külön kitért, hogy magánerős beruházóként a felhasználni/beépíteni kívánt építőanyagok bekerülési költségét tekintve jelentős szerepet játszanak az alábbiak:

• A célnak valóban megfelelő műszaki jellemzőkkel bíró építőanyagok és építési termékek kiválasztása.
• Megfelelő projekt-tervezés, időzítés. Az építőanyagokat a kivitelezés előtt célszerű megrendelni. A kivitelezés közben ad-hoc vásárolt nagyobb volumenek extra beszerzési időt és fuvarköltséget jelentenek, és gyakran nem marad idő a legjobb ajánlat kikeresésére sem.
• Egyes értékesítési helyek mennyiségi kedvezményeit és- kedvezményes kiszállítási kondícióit egyaránt figyelembe érdemes venni.
• Megfelelő mennyiség megrendelése: a túlrendelés vagy alárendelés egyaránt pluszköltség – fontos a minél pontosabb építőanyag-kiírás.
• Fuvarköltségek csökkentése: a saját építőanyag-beszerzés esetén nem célszerű elaprózni a beszerzési igényt – számolni kell ugyanis a fuvarozás idő- és költségigényével is.