Vidéki romantika fillérekért: itt hasít a legjobban a falusi csok Magyarországon

HelloVidék: Hogyan befolyásolta az ingatlaneladást a falusi csok az elmúlt közel egy évben?

Ballagó Antal: A falvakban nem évek, hanem évtizedek óta nagyon nehéz ingatlant eladni, hiszen sok évtizedes trend az elvándorlás a városokba, a fővárosba, illetve külföldre – ez a hasonló fejlettségű országokban mindenütt így van. Nálunk is jellemző a falvak népszerűtlensége és ez alól kevés térség, régió kivétel, hiszen még a Balaton körül is szép számmal akad csökkenő népességű község. Elég böngészni a falusi csokra éppen a csökkenő népesség miatt jogosult települések listáját. (Itt 2486 magyarországi településről van szó, azok az 5000 fő alatti települések, amelyeken a rendelet tavaly júliusi megjelenése előtti évtizedekben tartósan csökkent az állandó lakosok száma.)

Balogh László: A falusi csok szemmel láthatóan helyzetbe hozta azokat a kistelepüléseket, amik viszonylag jó elhelyezkedésűek, tehát egy nagyváros vagy regionális központ közelében helyezkednek el. A munkalehetőségek nagyvárosi koncentrációja miatt ugyanis egyre többen keresték a következő otthonukat a nagyvárosok közelében, agglomerációjában. Itt ugyanis jellemzően 30-40 százalékkal olcsóbban juthattak hozzá ugyanazokhoz az ingatlanokhoz. A falusi csok legfőbb vonzerejét az jelenti, hogy pont az alacsonyabb ingatlanárakkal rendelkező településeken érhetőek el a magasabb összegű támogatások: már egy használt lakás megvásárlásához is megkaphatják a családok az új lakások vásárlása vagy építése után járó kedvezményezeket. Egy háromgyermekes család használt ingatlan vásárlása esetében ez 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatást jelent, amiből 5 millió forintot a lakás vagy ház felújítására kell fordítani. Ekkora összegű támogatás mellett jóformán alig kell önerőt hozzátenni egy-egy ingatlan megvásárlása során.

Vincze Edit: Az elmúlt időszakot vizsgálva kifejezetten pozitív hatásokról tudunk beszámolni a falusi CSOK esetében. Ennek a lehetőségnek köszönhetően nagyon sok olyan család vásárolt ingatlant, akik korábban vagy az önrész vagy a tőke hiánya miatt nem tudtak egy új lakás vásárlásába belevágni. Azzal, hogy megnőtt a vásárlók mozgástere a korábban nehezebben értékesíthető ingatlanok piaca is felpörgött, ugyanakkor a lokációváltás erősödését egyelőre nem tapasztaljuk.

HelloVidék: Mit tapasztalnak, mennyire népszerű ez a konstrukció? Mit lehet most látni a piacon: emelkedett vagy csökkent a falusi csok-os lakásvásárlások száma?

Ballagó Antal: A legfrissebb, épp a napokban közölt adatok szerint 2020. május végéig 10 229 család nyújtott be támogatási kérelmet több mint 54 milliárd forint értékben, azaz átlagosan 5,3 millió forintot igényeltek, de ez a többfajta konstrukció (felújítás, bővítés, építés, és vásárlás átlaga). Vásárlásra 5300 körüli támogatási kérelmet adtak be a több a már a községekben lakók házának felújítására ment. Az emelkedés mértékéről nincsenek pontos adatok, becsléseink szerint pár ezerre tehető az így faluba költözők száma, ami az évi 150 ezer lakóingatlan adásvételhez képest nem meghatározó, de egy-egy község életében már néhány rossz állapotú ház megvásárlása is változást hozhat, így nem szabad lebecsülni a program jelentőségét.

Balogh László: A hivatalos statisztikák szerint a falusi csok tavaly júliusi bevezetése óta majdnem 20 ezren érdeklődtek a támogatás iránt, és majdnem 10 ezer támogatási kérelmet nyújtottak be a családok. Ez viszonylag magas szám ahhoz képest, hogy 2019 egészében összesen majdnem 30 ezer támogatási szerződés jött létre. A magasabb összegű támogatás a falusi csok-os települések ingatlanpiacát is élénkítette: a 2486 falusi csokos település közül azokban, ahol volt érdemleges eladó lakóingatlan kínálat, a községek vagy falvak kétharmadában emelkedtek az árak, míg 40 százalékukban a lakosságszám is emelkedett 2019-ben. Ez pedig a teljes országos átlagnál jobb eredménynek mondható.

Vincze Edit: Egyértelműen emelkedett! Nálunk a korábbi 10-15 százalékról, 40 százalékra nőtt a falusi CSOK-os eladások száma.

HelloVidék: Mely megyékben, régiókban népszerű leginkább ez a támogatási forma? Hogyan változott a lakásvásárlók érdeklődése? Mely megyék, települések lettek népszerűek a falusi csok szempontjából?

Ballagó Antal: A friss kormányzati tájékoztatás szerint területileg eléggé kiegyenlített az igénylések száma, ugyanakkor Borsod-Abaúj-Zemplén, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Baranya, Heves és Nógrád megye azok, ahol az átlagnál érezhetően magasabb az igénylések száma, igaz e megyék az északnyugati régióknál szegényebbek is és mivel az elvándorlás itt nagyobb volt korábban, így eleve több erre a falusi csokra jogosult község. Ráadásul az alacsonyabb árak és a jóval kisebb jövedelmek miatt itt eleve fontosabb a felújításban a támogatások szerepe.

Balogh László: A 10 legnagyobb lakosságszám-bővülést produkáló fallusi csokos településből hat darab Pest megyében, kettő Fejér megyében, egy-egy pedig Csongrád-Csanád és Hajdú-Bihar megyében található. A legnagyobb mértékben 150 fővel 2019-ben a pest megyei Tóalmáson gyarapodott a lakosság, majd 102 fővel a fejér megyei Adony következik, és a dobogó harmadik fokán a pest megyei Örkény található 99 fős bővüléssel. A lakosságszám növekedése azért lehet jó indikátor, mert ez a költözések okozta népességváltozást és a születéseket is magában foglalja.

Vincze Edit: A támogatás elsősorban azokban a megyékben a legnépszerűbb, ahol nagy számban vannak falvak, így például Borsod-Abaúj-Zemplén, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Heves, vagy Nógrád megyében éltek többen a lehetőséggel.

HelloVidék: Hol juthatunk legdrágábban illetve, legolcsóbban falusi csok-os ingatlanokhoz? Hogyan változott ez az elmúlt egy évben?

Ballagó Antal: Erre nézve csak becslések vannak, de azt tudni kell, hogy az alapvető piaci trendeket a falusi csok sem tudja megváltoztatni, legfeljebb tompítja a hatások érvényesülését. Az emberek oda költöznek tömegesen, ahol sok új munkalehetőség adódik, ahogy ez például Kecskeméten és környékén látható volt a Daimler beruházás óta, vagy épp Debrecenben tetten érhető, nem is szólva a nyugati városokról, határszéli községekről, ahonnan 2004 óta sokkal többen járnak dolgozni, azaz napi rendszerességgel ingáznak Ausztriába. Néhányan persze vágynak a „falusi romantikára”, de e rétegek számát a csok nem növelte, legfeljebb pár ezren meglépték a csok ösztönzésére az évek óta tervezett „nagy kiköltözést”, de a bő tízezer támogatott legfeljebb negyede-harmada lehet ilyen család, a többség nem pluszkeresletként jelent meg, hanem a helyben lakók támogatásáról van szó. Tudni kell, hogy az említett 5300 család közel sem mindegyike városból kiköltöző, hiszen sok a helyben lakó, szülőktől szétköltözni szándékozó is igényelt falusi csokot. A helyiek támogatása sem rossz irány, de a falusi ház-árakat ez érdemben nem befolyásolja.

Balogh László: Az ingatlan.com kínálati adatai alapján 2019 nyarán a legolcsóbb település a jász-nagykun-szolnok megyei Tiszainoka volt, ahol az átlagos négyzetméterár 12 ezer forintott ki, egy évvel később pedig már 62 ezret. A második helyen a békés megyei Pusztaottlaka található szintén 12 ezres induló átlagos négyzetméterárral, ami 44 ezer forintra emelkedett egy év alatt, míg a Zala megyei Szentmargitfalván a 15 ezer forintos átlagos négyzetméterár 51 ezerre drágult egy év alatt. A legdrágább falusi csokos települések 2020 nyarán a Veszprém megyei Balatonakali, a Vas megyei Apátistvánfalva, és a szintén Veszprém megyei Szentjakabfa voltak. Ezekben az átlagos négyzetméterárak 834, 815, illetve 812 ezer forintot tettek ki. Óriási különbség van tehát a legolcsóbb és legdrágább települések között.

Vincze Edit: A legolcsóbb még mindig Borsod-Abaúj-Zemplén, Szabolcs-Szatmár és Békés megye kistelepülései. A legdrágább Nyugat-Magyarország és a Balaton környéki települések. Ebben tulajdonképpen nincs változás, arányosan nőttek meg a számok. Talán a legolcsóbb területeken tapasztalható, hogy az évek óta piacon lévő ingatlanok után is elkezdtek érdeklődni a vevők.

HelloVidék: A lakáseladások hány százalékát teszi ki a falusi csokos vásárlások?

Ballagó Antal: Ha a fentiekből indulunk ki, akkor 1-2 százaléka lehet az évi 150 ezer lakóingatlan adásvételnek az a része, amit a falusi csok generál, külső beköltözők aktiválása révén támogat. Ez nem sok, de - mint aláhúztuk - egy-egy adott településen már sok, jól érezhető lehet. Azok a falusi csok-os községek lesznek e program nyertesei, ahol jól az adottságok, például van elég munkahely (nagyobb cég vagy nagyobb város a közelben), vagy éppen turisztikailag vonzó a régió, vagy kitartó helyi munkával azzá tették az elmúlt években.

Balogh László: A 11 hónap alatt létrejött 10 ezer falusi csokos szerződésből kiindulva, hivatalos statisztikák hiányában előzetes becsléssel azt tudjuk mondani a lakásvásárlások 7-8 százalékához igényelhetik a családok a falusi csok támogatást

Vincze Edit: Tapasztalataink szerint a lakáseladások 40 százalékát teszik ki a falusi CSOK-os vásárlások.

HelloVidék: Az elmúlt évben megugrott a nyaralóvásárlások száma, többen vettek házat a falusi csok-ból vízparton. Ez továbbra is tart még? Illetve, hol vásárolták a legtöbb ilyen ingatlant?

Ballagó Antal: A becsléseink szerint a Balaton környékének csokos településein volt leginkább érezhető ez a hatás, mert a régió vonzza azokat akik nyaralási- vagy állandó leköltözési céllal vásárolni szándékozókat. Ugyanakkor például a koronavírus hatás mostanság jobban érzékelhető. A falusi csokos településeken annyi a különbség, hogy egy év alatt 10-30 százalékkal nőttek az irányárak (nem a szerződéskötési árak, azokra nem látunk rá) és a korábbi „lehetetlennel” szemben most nyílt esély az ott beragadt, például megörökölt házak eladására. De nem az „álom-áron”, hanem a tényleges, reális piaci árszinteken. Például a Balatontól 2-3 falunyira Somogy megyében egy felújítandó parasztház nagy telekkel bőven 10 millió alatt, míg 4-5 falunyira már csak 5 millió forint körül találhat gazdára. A tótól és nagyvárosoktól távolabb inkább 3 millió körüli ár a jellemző még a hatvanas években épült, jobb statikai állapotú kádár-kockák esetén is. A drágább, nagyobb, felújított házakra pedig továbbra is kevés a vevő.

Balogh László: A falusi csok-ból kifejezetten nyaralót vásárolni - csak és kizárólag nyaralási célra hasznosítva - nem lehetséges. A jogszabály ugyanis előírja, hogy a csok segítségével vásárolt ingatlanba az igénylőknek be kell költözniük és 10 évig ott kell élniük életvitelszerűen. Más kérdés viszont, hogy az elmúlt hónapok változásai miatt, a lakosság egyre mobilisabbá vált: a home-office széles körű elterjedése miatt manapság szinte már teljesen mindegy, hogy a Balaton partjáról vagy egy belvárosi lakásból végzi a munkáját, ha nem tud bemenni a munkahelyére. Emiatt a kistelepülések lakáspiaca, főleg azoké, amelyek turisztikailag kiemelt helyen találhatók vagy jó infrastruktúrával rendelkeznek (üzletek, autópálya, tömegközlekedés, egészségügyi-, oktatási szolgáltatások) jelentősen élénkülhet.

Vincze Edit: Igen, akinek erre lehetősége van, az igyekszik kihasználni, hogy akár nem állandó lakhatási célú ingatlanra is felvegye a CSOK-ot. Szabályozási szempontból azonban erre nem mindig van lehetőség, hiszen pl.: állandó lakcímet kell létesíteni az egész családnak a megvásárolt ingatlanon, ami nem minden ingatlantípusnál lehetséges. A népszerű üdülőövezetek környékén azonban szívesen vásárolnak a vevők, legyen szó pl.: a Tisza-tó, vagy a Velencei-tó környékéről, vagy népszerű turistahelyeken, mint Nógrád, vagy Heves Megye egyes részein, de pl. a körösmenti településeken is sok az érdeklődő.

HelloVidék: Változtak a hirdetés-feladások a falusi csok óta? Melyek a legfontosabb szempontok, amit mindenképp érdemes feltüntetni a hiteligénylés szempontjából?

Ballagó Antal: Nem tudunk érdemi változásról, a kínálat ettől nem nőtt meg, plusz elköltözést ez nem generált, de a kínálati árak említett 10-30 százalék körüli növekedése érezhető volt. A tényleges adásvételi árak ugyanakkor nem, vagy csak alig érezhetően hőttek, hiszen az elöregedő falusi lakosság és a kevés beköltöző miatt folyamatosan erős marad a kínálat szintje.

Balogh László: A falusi csok-os településeken jelenleg majdnem 14 ezer hirdetésből tudnak válogatni az érdeklődők, ezeket megyénként és településenként kigyűjtve a falusicsok.ingatlan.com oldalon találhatják meg az érdeklődők. A koronavírus járvány miatt az éves összevetésben kevesebb mint 2019 júliusában, de ha kiheveri a lakáspiac a járvány okozta sokkot, akkor az országos átlagot meghaladó kínálatnövekedésre számíthatunk. A falusi csok-os településeken található ingatlanok esetében viszont fontos alaposan tájékozódni a lakás vagy ház ingatlannyilvántartásban vezetett besorolásáról és a műszaki állapotáról, mivel a csok szabályainak megfelelő ingatlanok után igényelhető a magasabb összegű támogatás. Ha valaki nem szeretne ebben kockázatot vállalni, akkor érdemes hitelszakértőhöz fordulni, aki minden részletszabállyal tisztában van, és még a falusi csok-os támogatások igénylésében is segítséget nyújt. A számunkra megfelelő hitelszakértőt pedig már online pár perc alatt ki tudjuk választani, akár az ingatlanhirdetési portálokon keresztül is.

Vincze Edit: A hiteligénylések esetében elég szigorú a szabályozás, így például vályogház vásárlása esetén érdemes figyelni arra, hogy az épület vízszigetelése legyen megoldott. Ugyancsak elvárás a ház csatornázásának megléte (csak abban az esetben, ha az utcában is van csatorna), mint ahogy a konyhai és fürdőszobai vízvételi lehetőség vagy az egyedi fűtés biztosítása is.

HelloVidék: Hogyan hatott a járvány az szerződéskötésekre? Milyen nehézségek adódtak az ingatlan megtekintések/bejárások során?

Ballagó Antal: Két-három hónapra szinte leállt a piac, de május óta minden elmaradt vásárlást “gőzerővel” pótolnak azok, akik ezt tervezték, vagy ilyen ügyletben voltak. Igaz a növekvő munkanélküliség és létbizonytalanság miatt tízezrek mondtak le lakásvásárlási terveikről és ez a községekben még jobban érzékelhető, mint a városokban. Van azonban egy kis réteg, aki a nagyvárosból vagy kiköltözne vagy venne egy olcsó nyaralót arra az esetre, ha megint karanténból kellene dolgozni, így bizonyos, a nagyvárosokból jól elérhető üdülőkörzetek (Balaton, Velencei tó vagy akár a Tisza tó) környékén nem csökkentek az árak dacára a lefelé mutató lakáspiaci trendeknek. Sőt, például Siófok vagy Balatonfüred és közvetlen környéke, vagy egyes déli parti kisvárosok új vagy újszerű lakásai, házai még pár százalékkal magasabb árakon próbálnak vevőt találni most, a nyaralószezon közepén.

Balogh László: A koronavírus miatt bevezett kijárási korlátozások a lakáspiaci adásvételeket is visszavetették. Ha nem tudunk megtekinteni egy ingatlant, akkor kicsi a valószínűsége, hogy látatlanban kifizetünk érte több millió vagy több tízmillió forintot. Az ingatlan.com-on ezért bevezettük a videós és virtuális bejárás lehetőségét is, amit egyelőre csak ingatlanközvetítők számára tettük elérhetővé. Ezzel kapcsolatban viszont az a tapasztalat, hogy bár az interneten feladott ingatlanhirdetés elengedhetetlen része egy sikeres adásvételhez, viszont a virtuális vagy videós lakásbejárás nem váltja ki a személyes megtekintéseket. Szerencsére azonban május elején az ország nagyrészében feloldották a kijárási korlátozást, és a lakáspiaci kereslet is visszapattant a márciusi-áprilisi mélyponthoz képest. Júniusra már a koronavírus-járvány előtti szintre kúszott fel az eladó lakóingaltanok iránti érdeklődések száma. Ezt az alábbi ábra szemlélteti.

Vincze Edit: Március első két hetében tapasztaltunk bizonytalanságot mind a vevők, mind pedig azeladók részéről, hiszen senki nem tudta, hogy miként értékelje és kezelje a járvány okozta helyzetet. Március végétől azonban ismét élénkülni kezdett a piac. A biztonsági előírások betartása mellett, (maszk, kesztyű, fertőtlenítőszer, lábzsák, távolságtartás) nem okozott gondot sem az ingatlanok megtekintése, sem pedig a szerződéskötés. Azoknak az ügyfeleknek, akik még is úgy döntöttek, hogy otthon maradnak, ingatlanvideókkal és online szerződéskötéssel támogattuk vásárlásaikat.

Címlapkép: Getty Images