Kiderült, milyen ingatlant vesznek az élelmes magyarok: ezek a lakások 100 év múlva is állni fognak

A Pénzcentrum három részes interjúsorozatának első részében már jó pár bennfentes szakmai infóról lerántották a leplet, de ha még több érdekességet szeretnél hallani a szakma legnagyobb alakjaitól, akkor ott a helyed szeptember 18-án a Raddison Blu Béke Hotelben a Portfolio, a Pénzcentrum, és a Kalmárok közös szervezésében megvalósuló REA 2024 SUMMIT – Powered by Pénzcentrum eseményén.

Pénzcentrum: Mi a három leggyakoribb sztereotípia az ingatlanértékesítő munkával kapcsolatban?

Csorba Dániel: Három gyakori mondattal vezetném fel: “Hirdetni én is megtudom.”, “Sok pénzért kb. semmit nem adnak.”, “Felnyomják az árakat”. A “hirdetni én is megtudom” mondat abból adódik, hogy a hozzáadott értéket itt látják a tulajdonosok, és sajnos a kollégák nagyon nagy része is.

Pedig a munkánk folyamatai közül az ingatlan felmérésétől az adásvételig, rengeteg olyan pont van, ahol egy jó szakember tud segíteni. Az már más kérdés, hogy a nagy átlag nem ezekkel a jó szakemberekkel találkozik, ráadásul már a hirdetési piac is gyökeresen megváltozott: a nagyértékű szegmensben a vevők 4-5%-ért felelnek a hirdető oldalak.

A "sok pénzért semmi nem adnak", szintén a szolgáltatás silányságára mutat rá, illetve, hogy sok kolléga kevésbé tudja átadni, hogy mit is fog tenni annak érdekében, hogy egy ingatlan gazdát cseréljen, vagy egy kereső megtalálja a számára megfelelő ingatlant.

A "felnyomják az árakat" pedig furcsa fordulat azzal szemben, hogy semmit nem teszünk a jutalékunkért. Valójában a munkánk egy erős pontja az, hogy reális piaci árat határozzunk meg egy ingatlannak. Körülbelül 10 százalékos túlárazás fölött teljesen megszűnik az érdeklődés és nekünk pedig abból van pénzünk, ha van kereslet és eladás. Azt már meg sem említem, hogy egy piaci árat meghatározó értékbecslésnél eleve úgy kezdjük az ármeghatározást, hogy az összehasonlított ingatlanok árából 10 százalékot levonunk.

Az építőipart számos nehézség, krízis érintette az elmúlt években, erre vezethető vissza az is, hogy egyre gyakrabban láthatjuk, hogy új beruházásoknál az értékesítési idő kitolódik, vagyis már például sokszor szerkezetkész, kulcsrakész stádiumban értékesítenek nagy számban ingatlant. Észlelhető ez a folyamat? Mi a szakmai meglátásod, hova vezethet ez az irány? Pozitív vagy negatív hatásokat hordoz?

Ez versenyelőnyt ad azokkal szemben, akik tervezőasztalról szeretnék eladni az otthonokat, ráadásul a vevők hajlandóak plusz pénzt is adni azért, ha a kiszemelt otthon nem évekre, hanem pár hónapra tart a beköltözéstől. Mi a Dandannál több alacsony lakásszámú luxus projekten is dolgozunk és mindegyikre jellemző az emelt szerkezetkész állapotban való értékesítés. Egyszerűen így a legkényelmesebb a vevőket megtalálni, mert már kézzelfogható az új otthon, viszont még szabadon alakítható.

Évekig mantrázták a szakértők, hogy a panelházakat 20-30 évre építették és, hogy az értékük drasztikusan csökkenni fog, nem jó befektetés. Most azt látjuk, hogy egy-egy felújított, jó lokációval rendelkező panel ára a téglalakásokéval vetekszik. Mi a véleményed a panel-tégla háborúról? Szakértőként mennyire látod a vevők nyitását a panelek felé?

A panelházak vasbetonszerkezetei 100 év múlva is fognak állni, maximum a kivitelezéskor a hanyag technológiai fegyelem lehet az ellenségük. Egy a panelházak kivitelezésében dolgozó építész mesélte el nekem ennek a 40-50 éves "jóslatnak" az eredetét, ami aztán félreértelmezve terjedt el.

Valójában ez a 40-50 év nem az épület, a struktúra amortizációját, hanem a gazdasági értékvesztését jelöli.

Tudom, hogy vannak már bontott panelházak nyugaton, de nem gondolom, hogy manapság kellene bárkinek is attól tartania, hogy a panelház, amiben él, 10-20 év múlva a bontógolyó áldozatává kell, hogy váljon.

Háború valójában nincs a tégla és a panel között, ez csak a vásárlók priorizálásának az eredménye. Illetve, hogy mik is azok a tényezők, amit vásárláskor a legfontosabbnak tartanak. A panellakásoknak két erős tulajdonsága van, az áruk az azonos környéken elhelyezkedő téglához képest és a méretük, egy azonos árú téglalakáshoz hasonlítva. Ha fontosabb a hely, hogy hol lakunk, és utána az ár, vagy a méret, akkor azonnal logikus döntés lehet egy panellakás.

Trend most az úgynevezett „TIER listek” összeállítása. Ha egy ilyen listában kellene elhelyezned piaci szempontból az alábbi épülettípusokat (panel, tégla, csúsztatott zsalus, kő, fa, vályog, egyéb modulos és blokkházak), hogy nézne ki a listád és mi alapján állítanád össze?

Az otthonkeresők szinte 100 százaléka téglaépítésben szeretne élni, minden egyéb típus, csak kompromisszum. Van egy nagyon vékony réteg, akik direkt vályogot, vagy faházat szeretnének, de ez az évi 100 000 tranzakcióból, jó ha pár száz vásárló lehet. A könnyűszerkezet is szinte mindig a vékonyabb pénztárca eredménye. Értékesíthetőség szempontjából a falszerkezet nem az elsődleges tényező, viszont az elhelyezkedés és az állag mindenképpen az. Ha pedig a vásárlók előítéleteit vesszük alapul, akkor talán a vályog szerepelne a legrosszabb helyen, aztán a mészkő, panel, csúsztatott zsalu, könnyűszerkezet és végül a téglaépítés.

Szerinted mi az elmúlt 5 év legmeghatározóbb változása, ami gyökeresen átformálta az ingatlanpiacot?

A Marketplace egy erős hullámot vetett a hirdetési portálok piacán, de az elmúlt egy évben a rövid videók kerültek fókuszba. Ez már erősen szakmázás, de az ingatlan nagyon speciális üzletág, mert míg a legtöbb terméknél, szolgáltatásnál, egy cég teremt valamit, és utána azt el kell adni a felhasználók felé, itt nincs semmi legyártva, hanem magát a termékhez is csak értékesítéssel jutunk el.

Ezt azért érdemes megjegyezni, mert sokszor egy ingatlanról készült videó, nem ingatlanvásárlókat hoz, hanem ingatlaneladókat. Nekem nem kellett újdonságként beépítenem a munkámba, mert mióta ingatlanozom mindig is valamilyen módon kommunikáltam a lehetséges és már meglévő ügyfelek felé: blogon vagy Facebookon bejegyzésekkel, Youtubeon videókkal és most short-videókkal számos közösségi platformon.

A napelemek kapcsán is rengeteg szabályváltozásról olvashattunk. Gyakran a fenntartható otthon szimbólumaként azonosítják a házak tetején elhelyezett modulokat a vásárlók, mert ezt a rendszert már viszonylag jól ismerik. Mennyire keresettek a napelemes otthonok? Milyen mértékben befolyásolja az ingatlanok árát a már beépített napelem rendszer?

Az átlag vásárlónak az ingatlankeresés részben a kompromisszumokról szól. Mi az, amit már nem engedhetek meg, mi az, amit jobban szeretnék, hogy a rendelkezésemre álló összegbe még beleférjen. Az átlag vásárlónál a napelemrendszer ennek a listának a legvégén van. Természetesen jó, ha van, de ha nincs, akkor csak emiatt senki nem fogja elvetni a kiszemelt otthont.

Az árat önmagában a napelemrendszer nem fogja befolyásolni. Mindig azt szoktam ajánlani, hogy legyen egy ingatlan minden tulajdonsága azonos szinten. Azaz hiába van egy romos vályogházon napelemrendszer, attól nem lesz kapósabb a piacon, viszont, ha van, akkor minden más tulajdonsága is legyen azonos az energetikájával, értem ezalatt például az állapotát, az anyagfelhasználást: mindent.

Barcelonában betelt a pohár a lakosságnak a tömegturizmussal és be akarják tiltani a rövidtávú bérlést. A turisztikai szempontokat most figyelmen kívül hagyva. Magyarországon vannak már olyan házak, illetve területek, ahol tiltott a rövid, időszakos kiadás. Milyen hatásai lennének a piacra, ha Magyarországon is szigorúbban szabályoznák ezeket a kiadásokat?

Röviden: a magyar piac a szürkülés útjára lépne. Teljesen más 100 éven ment keresztül a két ország. Spanyolországban a betiltással elképzelhető, hogy kezelni lehet a problémát, itthon a most pár oldal által összefogott lakások, szétrajzanának és a közösségi média felületeken foglalható szállásokká válnának. Nem kell messze menni: a most taxiként visszatért UBER sofőrjei a pár évvel ezelőtti kivonulás után, sokáig különböző közösségi média felületeken kínálták továbbra is a szolgáltatásukat és egy-egy ilyen önszerveződő csoport több tízezer főt is számlált. A rövidtávú bérléssel ugyanez lenne, ha betiltanák.

Milyen hatásai voltak a piacra az új CSOK Plusznak és a falusi CSOK emelésének a nagyvárosokban és a vidéki ingatlanok tekintetében?

2023-ban láthattuk, hogy mit tud az ingatlanpiac hitelezés nélkül. Az új támogatások a tetszhalott hitelezést növekedő pályára tudták állítani. 2022-ben még a havi 110-140 milliárd forint kihelyezett hitel, 2023-ra 30 milliárdos mélypontot ért el. Innen építkezik 2024-ben a hitelpiac. Mi nagyértékű ingatlanokkal foglalkozunk, jellemzően fél-egymilliárd fölötti értékekkel. Ebben a szegmensben is érezhető volt a szűkülő piac, de nem lenne túl objektív az itt tapasztaltakat a teljes magyar helyzetre levetíteni. Egy dolgot viszont szinte biztosra veszek: a balatoni piac 1-2 éven belül árkorrekción fog átmenni. Egyszerűen nincs akkora kereslet, mint amennyi ingatlan ömlik a piacra, de talán a legfontosabb, hogy olyan áron nincs, mint amin kikerülnek.

Mik a legfontosabb marketing platformok, amelyeket már elengedhetetlen 2024-ben használni az ingatlankereskedelemben?

Minden, amin a vertikális videók futótűzként terjednek: TikTok, Facebook, Instagram, Youtube. Ezeken teljesen zöldfülűként is többszázezres nézettségeket lehet produkálni. Ahogy korábban említettem, ebben az üzletágban két értékesítési szál fut egyszerre, az egyik a tulajdonosoknak szól, a másik az eladóknak.

Azt nem mondanám, hogy mindenki megtalálható ezeken a platformokon, de látni kell, hogy még a milliárdos villáinknak is szerzünk innen vásárlókat, és az 1-2 milliós elérések 4-5 millió felhasználó között oszlanak el, ami minden második magyar embert takar. Ez jóval több, mint az összes hirdetési portál által elért embertömeg. Azt viszont ki kell emelnem, hogy minden felületet és vevőszerző tevékenységet egyszerre érdemes használni, nem pedig egymást kiváltva. A kisvideók nem tudják kiváltani a régi, vagy új metódusokat, de most egy erős szál, amit érdemes használni.

Mi az az üzenet, amit jövő őszre üzennél magadnak a munka kapcsán? Mi az, amit 2025-ben semmiképpen sem szabad kihagyni a mindennapi feladatokból?

Nem hiszem, hogy egy könnyebb piaccal találkozunk jövőre, így a jelenlegi munkatempón nem szabad változtatni. De hogy egy ős-bloggert, Plasztik Józsit idézzek: “Tolni kell a kontentot!”. Láthatóvá kell válnod, ha minél több új ügyfelet szeretnél, ehhez pedig a közösségi médiás jelenlét elengedhetetlen.

Címlapkép: Getty Images