Kipukkad 2021-ben az ingatlanpiaci lufi: megéri még várni a vásárlással?

A vásárlási szándékkal ingatlant keresgélők ismét találgatnak: vajon 2021-ben lendületet kap a piac és folyatódik az áremelkedés vagy végre történik valami, és csökkenés kezdődik országszerte? Jelenleg a szakértők jelentős része úgy látja, hogy a piac lassul és az eladási idő is jelentősen megnőtt. És bár nő az eladni kívánt ingatlanok száma, a vevők száma valószínűleg csökkenni fog. A KSH előzetes adatai szerint a használt lakások árnövekedésének az üteme negyedévenként mintegy 10-20 százalékkal nőtt. És ha egy kicsit visszatekintünk a múltba, akkor jól látható, hogy ez a tendencia már körülbelül öt éve tartja magát. De úgy tűnik, hamarosan ez megváltozhat.

Egyre kelendőbb a nagyobb élettér

Ahogy az a statisztikákból jól látszik, 2014 év végétől egy meredeken emelkedő időszakot rögzítettünk a magyarországi ingatlanpiacon. Ez volt az a periódus, amikor mindenhol emelkedést mérhettek a szakemberek. Akkor biztos jelenthették: egyértelmű felfutó szakaszban volt az ingatlanpiac. Ez a tendencia egészen 2019-ig folytatódott, amikor egy kisebb tetőzésre jutott a folyamat: az árak elértek egy olyan szintre, ami egyrészt kérdésessé tette a továbbiakat, másrészt megjelentek olyan más, befektetési lehetőségek (például állampapír), amelyek elvonták a tőkét az ingatlanpiacról. A növekedés dinamikája csökkent és eljött a szaknyelven csak „érett ingatlanpiaci szakasznak” nevezett időszak, amikor kicsit stagnált a kínálat-kereslet, de kissé emelkedtek az árak. Ez egészen 2019-ig tartott, amikor újra beindult az árdinamika.

A 2020-as évet nagyon nehéz ingatlanpiaci szempontból értelmezni, mert az év elején nagyot emelkedett a kereslet, ám az új koronavírus komoly nyomot hagyott maga után és kiszámíthatatlanná tette az ingatlanpiacot. Nagyon gyors volt azonban az úgynevezett visszazárás, mert ez egy olyan területe az életnek, ami kényszerűségből sem állhat meg: életvitelszerűen szükségünk van az ingatlanokra. És bár azt láttuk, hogy nagy volt a visszaesés az első hullám alatt, de akkor is „csak” 60 százalék volt a mélypont, de ezután nagyon gyorsan megjelent az elhalasztott kereslet. Ez nyáron már egyértelműen látszott: az embereknek a home office és az utazások elhalasztása miatt megváltozott a lakáshoz való viszonya, ezért felértékelődtek a belföldi nyaralóövezetek, köztük a Balaton, a Velencei-tó, és a Dunakanyar. Egyértelműen látszik, hogy a nagyobb lakásokra, nagyobb házakra, tehát a nagyobb élettérre van ma szüksége a vásárlóknak és ezért hajlandóak a városon kívül, akár vidékre is menni

– mondta el a HelloVidék kérdésére Benedikt Károly, a Duna House marketing és PR vezetője.

Ahogy azt a szakember elárulta, 2021-ben sem várnak mást, mert egyértelműen megváltoztak az igények. A Duna House saját adatai 2020-ban országosan 132 ezer tranzakciót mértek, ami 12 százalékos visszaesést jelent az előző évhez képest. Arányaiban Budapesten tapasztalták a legnagyobb a visszaesést, ezúttal a vidék húzta az ingatlanpiacot. A cég 2021-ben 130-150 ezer tranzakciót vár a bejelentett otthonteremtési támogatások miatt, mert emiatt láthatóan aktív a kereslet. Ettől függetlenül szerintük nem mondható ki egyértelmű tendencia, mert az árak területenként és lakástípusokként fognak kis mértékben változni idén.

A koronavírus első hulláma alatt többen megijedtek és hajlandó volt 10-20 százalékos árengedményt tenni, de ez nem volt jellemző. És bár a vevők szerettek volna alkudni, de az eladók kivárnak. Azt látjuk, hogy idén várhatóan növekedni fog az új építésű ingatlanok iránti igény, hiszen itt lehet maximalizálni az igénybe vehető támogatásokat. Egyre inkább növekedik az első lakásvásárlók aránya is, ami pedig a hitelfelvételt ösztönzi. Az emberek egyértelműen a jó állapotú ingatlanokat keresik, de míg korábban a 40-60 négyzetméteres ingatlanok voltak a legkelendőbbek, tavaly már egyértelműen növekedett a nagyobb élettér iránti igény. Érdekes jelenség, hogy például a Kecskemét környéki tanyavilág is az érdeklődés középpontjába került

– összegezte a tapasztalatokat Benedikt Károly.

Egyértelmű csökkenést várnak

A KSH mérése szerint 2020 második felében a használt lakások ára 6,3 százalékos csökkenést mutatott, bár ezzel az általunk megkérdezett ingatlanos szakemberek vitatkoznának. Az ingatlanpiac ciklikus működése miatt azonban 2021-ben jó eséllyel köszönhet ránk ezen a téren a recesszió éve.

A tapasztalataink szerint jelen pillanatban túlárazzák az ingatlanokat Kaposváron és a környékén. Ez a tendencia már mintegy fél éve tart. A megfelelő ingatlant keresők egy nagy százaléka emiatt halogatja a vásárlást és kivár. Abban bíznak, hogy előbb-utóbb körülbelül 20-40 százalékkal csökkennek majd az árak. Erre bizonyos adatok szerint meg is van minden esély: több tényező függvényében 1-3 éven belül kezdődhet a csökkenő tendencia. Azt látjuk, hogy akik hosszú távú bérbeadásra rendezkedtek be, azok már nem találják meg a számításaikat. Szintén sokan vettek fel hitelt rövid távú bérbeadásra, de ők is egy helyben jártak tavaly. Szerintem a vevők sokkal tudatosabbak lettek a keresgélés során. A járvány első hullámának időszakában az volt a tapasztalat, hogy csak azok a vásárlók jöttek, akik valóban vásárolni szerettek volna egy ingatlant: kiválasztották mondjuk a kettő leginkább szimpatikusat, azt megnézték egy nap és még aznap döntöttek, majd vásároltak. Az év végére azonban visszatértek a régi berögződések és a hosszú keresgélés

– mutatott rá kérdésünkre Oláh Miklós, a kaposvári Genius 99 üzletvezetője.

Az alkalmi vételek és alkuk természetesen mindig „benne vannak a pakliban”, de a szakértők szerint ez most nem az az időszak. A vevők most válogathatnak és tehetnek ajánlatokat, ám az átlagos értékesítési idő 1-2 hónapról felszökött 3-6 hónapra, miközben az ingatlanok egyelőre még tartják az árukat. Ám más változásokkal is számolnia kell a vásárlóknak: míg korábban a panellakások 10 százalékkal olcsóbban keltek el, ma már szinte ugyanazon a négyzetméteráron értékesítik őket, mint a téglalakásokat. Ezek ugyanis Kaposváron például sokkal jobb állapotban vannak, hiszen felújították (szigetelés, korszerű fűtés, nyílászárók) őket.

Egy-két éves csúszással vagyunk Budapesthez képest az árak tekintetében. A vidék a 2008 válságnak is csak 2009-ben érezte a hatását: nem lesz ez másként ezúttal sem. A fővárosban már elkezdődött az árcsökkenés, ugyanis túlkínálat van, ami jelentős árcsökkenést generálhat, amit a lassan begyűrűző válság is erősít. Az is egyértelmű, hogy egyre bátrabban vesznek fel hitelt az emberek, de erre szükség is van: arányaiban megduplázódtak vagy háromszorozódtak az ingatlanárak. Hatalmas árszakadék alakult ki: míg korábban például egy kettő szobás panellakás 6 millió forintba került, most ugyanezért 14-15 millió forintot kérnek az eladók

– konkretizálta az üzletvezető a jelenlegi tendenciákat.

Hozzáfűzte azt is, hogy a vásárlók manapság leginkább a teljesen felújított ingatlanokat keresik. Mert bár ezek nyilvánvalóan drágábbak, de az új vevők manapság nem szeretnének a megfelelő szakemberek és iparosok után kutatni, és a legrosszabb esetben fél-egy évet várni a felújítások elkezdéséig.

Megszabadulni most, gyorsan, amitől csak lehet

A vidéki ingatlanpiacon jelenleg a „kivárás és bizonytalanság” időszakát élik mind az eladók, mind a vevők, mind az ingatlanosok. Senki sem tudja igazán, hogy mit hoz a holnap a jelen helyzetben. A pécsi szakemberek arra számítanak, hogy mondhatni stagnálás lesz addig, amíg annak a bizonyos mérlegnek a nyelve el nem billen az egyik irányba.

A pandémiás időszak kezdetén de még talán most is sok ingatlantulajdonos nem tudta-nem tudja, hogy mihez kezdjen. Nagy a bizonytalanság: kivárja, hogy mit hoz a jövő és álljon a pénze az ingatlanban vagy inkább megpróbáljon megszabadulni tőle, hiszen az „gyors és kiszámítható” pénzforrást jelent, és később ki tudja mi lesz. Azt látom, hogy a legtöbben az utóbbi „próba” mellett döntöttek. Pécsen leginkább ez volt érezhető, ezért nőtt az eladó ingatlanok száma. Érdekes, hogy a „vírusos” időszak közepén ugyanúgy szép számmal akadtak érdeklődök, csupán csak nem voltak hajlandók belemenni egy számukra nem kedvező üzletbe „bármi áron”, ezért csökkent az adásvételek száma. Az alkalmi vételek is ritkultak az előző évekhez képest, de én azt mondanám, hogy abban az országban élünk ahol mindegy, hogy ingatlanról vagy járműről beszélünk, de az az alku valamiféleképpen hozzá kell, hogy tartozzék a „jó szájízű” üzlethez. Természetesen, attól még működőképes egy üzlet ha nincs benne alku: klisé vagy nem klisé, de ha valamit nagyon akarunk, akkor nem számít az ár

– sorolta tapasztalatait a HelloVidék kérdésére Szabó Balázs, a Pécs Home tulajdonosa.

Pécsett és környékén az árszínvonal sem csökkent, ahol érezhető volt, hogy számos ingatlantulajdonos nem hajlandó – sokszor érhető okoknál fogva – változtatni az áron. Inkább megtartották az ingatlant, ha azt nem tudták az ő általuk elképzelt áron értékesíteni. Szabó Balázs szerint mindegy, hogy ezt a jelenséget elvcentrikusságnak, tudatosságnak vagy szimpla makacsságnak nevezzük. De ennél talán bonyolultabb az összkép.

Bár sokan erre számítottak, de én felteszem a kérdést: miért csökkent volna az ár? Ahhoz először el kellene engedni az „egót” és a saját, elfogult szemüvegünk nélkül kéne reálisan nézni az ingatlanpiacot. Ahogy már említettem, az érdeklődők számával nem volt gond, de az adásvételek száma csökkent a kilátástalanság, de legfőképpen az alkuképtelenség miatt. Ez tényleg szimpla realitás, a vevő minél olcsóbban szeretné megvásárolni a lehető legjobb minőségű dolgot, az eladó pedig minél többet szeretne érte kapni minél gyorsabban. Amennyiben a kereslet és kínálat, illetve az alkukészség találkozik, csak akkor jöhet létre üzlet, ha nem, akkor nincs. Ez ennyire fekete-fehér

– vázolta a tényeket a szakember.

Ahogy azt hozzátette, a vírus talán annyiban változtatott a kialakult helyzeten, hogy az emberek még többet szeretnének kapni azért, amilyük van. Úgy tűnik, hogy abban hisznek, hogy „most lehet még jól kiszállni mindenből”, ezért inkább emelnek az áron, bár épp az ellenkezőjét kellene tenniük.

A családi házak árai egyelőre tartják magukat

A 2020-as évet már általánosságban jellemezte a stagnálás, év végén volt érezhető egy kis fellendülés, azonban ez nem vételár növekedésben hanem az eladások gyakoriságában jelentkezett.

Összességében az a tapasztalatunk, hogy a panellakások árai csökkenésnek indultak, ami már a hirdetési árakra is jellemző, ez körülbelül 5-10 százalékos mértékű, természetesen van pár eladó (hirdetés) ahol ezt még nehezen fogadják el. Ez összefüggésben lehet azzal is, hogy a kiterjesztett hitelmoratóriumot kvázi az utolsó pillanatban hosszabbították meg, így akik számítottak arra, hogy a hiteltörlesztés újraindul 2021. januártól, és emelett családi körülmények is indokolták, az hamarabb meg akart válni ingatlanától. A családi házak árai egyelőre tartják magukat, amelyekre nagyobb is még a kereslet. Ahogy látjuk, 2019 év végén már elindult egy jelentősebb kereslet csökkenés, ami 2020-ban, a járványhelyzetre tekintettel, nyilvánvalóan nem változott

– nyilatkozott a témával kapcsolatban dr. Szalontai Edit, az 1989-ben alakult, kaposvári Boldizsár Bt. Ingatlanközvetítő és Értékbecslő Iroda munkatársa.

Hozzátette, hogy némileg érezhető, hogy sokan várnak a „jó vételre” ez azonban az alkuk során csak minimálisan kezd kibontakozni; sokan apellálnak a második negyedévre e tekintetben. A szakember szerint árnövekedés bizton nem várható. Az árszínvonal azonban egyelőre még nem csökken, köszönhetően többek között a kormány által 2021-től bevezetett kedvezményeknek (CSOK felújítás, illetékkedvezmény, hitelmoratórium hosszabbítás, kedvezményes lakásáfa).

Személyes álláspontom az, hogy árcsökkenésre számítani lehet, de inkább a célingatlanokban és a csökkenés mértékében bizonytalanság várható. Az áremelkedés tekintetében Kaposváron, főleg a lakások esetében, már a 2019 év végén befejeződni látszott. A legkelendőbbek egyértelműen a kaposvári családi házak, amely köszönhető a CSOK-nak továbbra is, hiszen a kedvezvények igénybevételével főleg a többgyermekes családok élnek. Emellett nagy számban bonyolódnak Kaposvár környéki (vidéki) ingatlan adásvételek is a falusi CSOK hatására. Az újabb építésű lakások azonban továbbra sem annyira jellemzőek a térségben

– emelte ki a Boldizsár Bt. Ingatlanközvetítő és Értékbecslő Iroda szakembere.

Nincs pánik a koronavírus miatt

Pécsett a tavalyi megtorpanás után talán a kivárásra is játszanak a leendő vásárlók. Mert bár kedvezmények, hitelek egyértelműen növelték a vásárlási kedvet, a befektetésre, kiadásra szánt ingatlanok vásárlása csökkent.

A pandémia általi szigorítások, egyetemi bezárások, leállások miatt sok tulajdonos piacra dobta az eddig kiadott, de most üresen álló ingatlanát. Így bővült az eladó ingatlanok köre, kínálati piac alakult. A sosem látott „helyzet” miatt Pécsett is óvatosabbak a vásárlók, akik kivárnak. Jobban keresik a kertkapcsolatos, teraszos, erkélyes, természettel közvetlen kapcsolatos ingatlanokat. Én úgy látom, hogy 2021-re el fog ülni a „zaj” és év végére helyre áll az ingatlanpiac. Az árszínvonal is stagnál, jelentősen egyelőre nem csökkent és a „jóval olcsóbb” vásárlás sem jellemző. Akinek sürgős vagy kényszerpályára kerül és lépnie kell, csak az enged jelentősebben az árból. Nincs azonban pánik a koronavírus miatt, nem „dobálják el” a tulajdonosok az ingatlanokat, ami még mindig jó befektetés

– mondta Marosvári László, a GDN Ingatlanhálózat ingatlanszakértője.

Ahogy arra rámutatott, az ingatlanpiacon is mindig van periodicitás, hullámzás, „az egyszer fent máskor lent” jelenség. Úgy tűnik, a kamatkondíciók, a keresetek növekedése, a környező országok négyzetméter ára alapján rengeteg tartalék van még a hazai piacban, ám a korlátozások miatt némi féket, illetve szinten tartást vár. A piac 2021-ben várhatóan a vevőknek kedvez majd: ha minden igaz, újra lehet majd alkudni és válogatni.

Címlapkép: Getty Images