Nagy baj lesz a régi házakkal: ezek nélkül feleannyit érnek a kádárkockák is

Egy fővárosi, agglomerációs, vagy éppen egy jobb Balaton környéki, 1960 és 1990 között épült, 100-150 négyzetméter körüli ház esetén mintegy 7-9 milliós árnövekedést jelent.Eközben egy hasonló korú és méretű, nem szigetelt használt családi ház csak 2-3 millió forinttal értékelődött fel.

Sokkal többet ér, ami felújított, szigetelt

A friss, 2021 szeptemberében készített adatelemzés szerint a kétablakos, egy vagy kétszintes, a hatvanas, hetvenes, illetve nyolcvanas években épült, zömében kádárkockák, eladó házak háromnegyede(!) szigetelés nélküli, a szigetelt otthonok aránya csigalassúsággal növekszik a kínálaton belül.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője korábban elmondta a Pénzcentrumnak, hogy két dolog esetén biztosan megéri a felújítás: ha nagyon jó áron tudunk megbízó kivitelezőket keríteni a lakásfelújításhoz, vagy ha mi magunk is képesek vagyunk elvégezni az eltervezett munkálatokat. Ebben az esetben kifizetődő lehet ez "a kaland". A lakásfelújítások ugyanis év elején új lendületet kaptak az otthonfelújítási támogatás elindulása miatt, így most nehezebben lehet kivitelezőket találni, mivel a legjobb áron dolgozó legjobb munkát végző szakik már hónapokra előre be vannak táblázva. De azért ne adjuk fel, mert ha várni is kell, a felújítással csak nyerhetünk, különösen akkor, ha "csak" magunknak növelnénk az ingatlanunk értékét, és csökkentenénk a további költségeinket, lásd rezsi.

Az előzetes tervezés ezért most mindennél fontosabb mivel a tapasztalatok szerint 10 lakásfelújításból 8-9 esetében többet költenek a tulajdonosok a munkálatokra, mint azt eredetileg tervezték, 3-4 esetben pedig az eredetinél tervezettnél jelentősen nagyobb költséget emészt fel a lakásfelújítás. Eladás előtt ezért tényleg csak azokat a feladatokat érdemes elvégezni, amit hamarosan így is-úgy is meg kell csinálni a következő tulajdonosnak

- vélte a szakember, majd hozzátette, az ingatlan.com adatai szerint 2021 októberében a felújított ingatlanok árelőnye a felújítandókhoz képest átlagosan 30 százalék, de nemcsak ezért érdemes elvégezni a munkálatokat, hanem amiatt is, mert az elmúlt 5 évben egy felújított ingatlanhirdetésre átlagosan 9 százalékkal több érdeklődés érkezett mint egy felújítandóra - vagyis a magasabb ár ellenére az eladás is könnyebb.

Egy tisztasági festés egybekötve új falszínek kiválasztásával az egész ingatlan atmoszféráját képes megváltoztatni, és ennek költsége néhány tízezer forinttól néhány százezer forintig terjed csak. A burkolatok cseréje már húzósabb költségtétel lehet egy felújítás során: a melegburkolatok azonban a legtöbb esetben olcsóbban cserélhetők mint a hidegburkolatok, amikkel leginkább a konyhában vagy fürdőszobában találkozunk. A konyha- vagy fürdőszobafelújtás szintén nagyon látványos változást hozhat az ingatlanban, sok esetben itt már szaniterek vagy csatorna cseréje/átalakítása is megtörténik, ezért mindent egybevéve a konyha és a fürdőszoba felújítása jelenti mindig a legnagyobb költségtételt egy ingatlan újjávarázsolása során. Ha mindkettőt töviről hegyire felújítjuk, akkor milliós költségekkel érdemes számolni

- mondta el a HelloVidéknek Balogh László, az Ingatlan.com szakértője.

Ezekre figyeljünk oda: vakolás, műanyag rabicháló, szigetelés

A régi épületek falainál elsőrendű cél, hogy a falak kifelé, a szabad tér felé szellőzzenek, különösen így van ez a vályogháznál, főleg, ha nincs alattuk vízszintes falszigetelés, ahogy ez sajnos a legtöbb esetben hiányzik. Ha műanyag hálót teszünk rájuk, akkor ezt a szellőzést nagy mértékben lerontjuk: fölösleges, sőt veszélyes és költséges akció. Különösen fontos a falak szellőzése szempontjából a megfelelő vakolat.

Egy vályogházat ideális kívül-belül, az eredeti megoldásnak megfelelően anyagával simítani, de ez nem könnyű eljárás. Vannak kifejezetten ezekre az épületekre kifejlesztett modern és viszonylag drága szellőző vakolatok is, de jó és olcsó megoldás lehet a mészhabarcs alkalmazása. Mivel utóbbi oltott mész, homok és víz megfelelő arányú keveréke. Fontos, de sok buktatót magában hordozó téma a vályogfalak utólagos szigetelése. Sajnos sokan alkalmazzák, de pont a vízzáró tulajdonsága miatt tilos használni a polisztirol hőszigetelő lapokat. Nem beszélve arról, hogy van, aki ezeket az épület belsejében is használja, hogy a szigetelés mellett a falakat is „kiegyenesítse”. Ezek a megoldások hosszú távon végzetes hatással lehetnek a régi épületre.

Régi házaknál látni, hogy letörik a sarka, nem szó szerint, de szakmai berkekben így nevezzük ezt a jelenséget. Ha a háztól nincs kivezetve az ereszcsatornából lezúduló víz messzebbre, és onnan évtizedekig a ház falához folyik le, télen a föld átfagy, és a jég, mivel nagyobb a térfogata a vízénél, megmozgatja ott a falakat. Ahogy váltakozik télen-nyáron a hőmérséklet, úgy mozog állandóan a gyenge alap alatt és mellett a föld. Ilyenkor az a megoldás, hogy a fagyhatárig, egy méter mélyre leásunk a sérült fal mellett, és mellébetonozunk. Még jobb, ha a régi falba lukakat fúrunk, és vaspálcákat teszünk bele, amit aztán összekötünk a betontömbbel. De ezt alaposan meg kell tervezni, mert a sok beton elhúzhatja a ház érintett részét. Minden ház felújításánál a házat magát kell alaposan szemügyre venni, és a sajátosságainak, egyedi körülményeinek megfelelően szabad csak hozzáfogni bármilyen felújítási munkához, legyen szó vályog építésűről vagy bármilyen más régi házról

- mondta el Bozsits József szakember, aki régi házak felújítását végzi.

A rezsi is elszáll nélküle

Egy átlagos család éves rezsiköltsége 430-600 000 Ft között mozog, melynek 75 százalékát teszi ki a fűtés. A legtöbb házban a megfelelő szigetelés hiánya miatt az energia 35 százaléka a falakon, 25 százaléka az ablakokon, 15 százaléka a padlón keresztül, 25 százaléka pedig a tetőn át távozik. Ez rendkívül nagy hőveszteséget jelent. Ha nem akarjuk az utcát fűteni, már egy nap alatt is korszerűsíthetjük tetőnket időjárástól függetlenül, akár télen is.

Egy korábbi, nem reprezentatív felmérés szerint Magyarországon a háztartások rezsijük átlagosan 75 százalékát fűtésre költik, ugyanis az épületek 60-70 százalékában nincs megfelelően szigetelve sem a tető, sem a födém.

Hiába vannak modern nyílászáróink: mivel a levegő felfelé száll, a fűtési energia 25 százalékát elveszítjük a tetőn keresztül. Régebben egy korszerűtlen tetőszerkezet felújítása rengeteg kosszal, bosszúsággal járó, több hetes munkát jelentett. A tető hőszigetelése – az egyre népszerűbb innovatív fújható szigetelésnek köszönhetően – ma már az egyik legegyszerűbben, leggyorsabban elvégezhető munka.

Egyes lakóépületeknél körülményes megoldani a födém és a tető utólagos hőszigetelését, azonban a Knauf Insulation fújható hőszigetelő anyagai megoldást kínálnak az ilyen esetekre is. Ezeket a kötőanyag nélkül készülő szálas üveggyapot termékeket, a más módon nem, vagy nagyon nehezen hozzáférhető üregek kitöltésére, vagy függesztett álmennyezetek szigetelésre fejlesztették ki. Szigetelhetőek vele az üreges falak és szerkezetek, gerendás és üreges födémek, tetőterek, párnafás padlószerkezetek, borított fafödémek és kéthéjú lapostetők egyaránt. A régi, szarufák közé illesztett hőszigetelések felújítására is alkalmas.

Gyorsan, tisztán, bontásmentesen, plusz költségek nélkül

A fújható szigetelés lehetővé teszi, hogy a lehető legegyszerűbben, leggyorsabban, és legprecízebben, hőhídmentesen lehessen elvégezni a munkát! Egy nap alatt kb. 160 m2 felületet is lehet szigetelni ezzel a módszerrel, ráadásul megspóroltatóak a festési, állványozási, bontási költségek, illetve az ezekkel járó felfordulás is. Mivel kötőanyagmentes, hófehér vattaszerű anyag, melyben a szálak kötik egymáshoz magukat, nem szúr és nem is porzik. Az épület teljes élettartama során állandó teljesítményt nyújt, ezért kiváló befektetés is.

A fújható szigeteléstechnológiát egyre többen választják az épületek utólagos hőszigeteléséhez. Ez az eljárás a hagyományos ásványgyapot-szigeteléshez képest ugyan drágább, viszont nincsenek bontási-helyreállítási költségek, illetve időjárástól függetlenül is kivitelezhető a munka, akár télen is

- mondta el Aszódy Tamás, a Knauf Insulation Kft. ügyvezető igazgatója.

Háromnegyedük szigeteletlen

Az adatok döbbenetes lemaradást mutatnak az európai (pl. osztrák, német) átlaghoz képest, hiszen a széles, egész országra kiterjedő kínálatban mindössze a házak 27 százaléka rendelkezik szigeteléssel. Ez az arány egy évvel ezelőtt 25 százalék volt, azaz egy év alatt mindössze 2 százalékot emelkedett a szigetelt házak aránya. Viszont a felújított házak ára a 2020-es pandémiát követő őszi árakhoz képest 2021 őszére 29 százalékkal lett drágább országszerte.

Ez a főváros jobb kerületeiben és a Balaton-part közelében, a sztártelepüléseken jellemző 40-50 millió, sőt inkább 60-80 millió forinttól felfelé induló házárakat alapul véve átlagosan 7-9 milliós ártöbbletet jelenthet a felújított, szigetelt házak javára.

Ahogyan a fenti ábrából is látszik, közel sem csak a kiemelt helyszíneken, de az ország minden régiójában egyértelmű a szigetelt házak ár-előnye. Dél-Dunántúlon, Észak-Magyarországon, valamint az Alföldi régiókban alacsonyabbak ugyan az átlagos négyzetméterárak, mégis, az átlagárak közti különbség sokkal nagyobb ezekben az országrészekben

Családi házaink hőszigetelésének tekintetében regionális összehasonlításban sem állunk jól. Miközben a magyar családi házak 25-27 százaléka szigetelt, addig az 1,4 millió osztrák családi ház 80 százaléka, az 5 millió lengyel ház 59 százaléka, a 800 ezer szlovák családi otthon 35 százaléka, az 1,5 millió cseh ház 25 százaléka kapott a hideggel és a meleggel szembeni védelmet.

Felértékelődik a zöldhitel

A legkorszerűbb elektromos fűtéssel (fali fűtőpanelek, fűtő klímák, illetve hőszivattyúk) felszerelt, általában újszerű, felújított, többnyire szigetelt házak árnövekedése nagyon magas: 38 százalékos volt. Október 4-től már elérhető a zöld csok, az energiatakarékos új otthon építéséhez és vásárlásához biztosított ingyen hitel klímavédelmi, energiahatékonysági célokat is szolgáló kedvezmény, amely a csokra jogosult családokat ösztönzi korszerű ingatlanok választására. Ez az új támogatási forma nagyot lendíthet a már felújított, hőszigetelt ingatlanok árán.

Aki a komfort, a kényelem növelése, illetve a rezsi látványos csökkentése miatt korszerűsít, szigetel, az könnyen megduplázhatja, vagy akár meg is háromszorozhatja a beruházásának értékét az ingatlan értéknövekedése révén

- fejti ki Ballagó Antal, az Otthontérkép Csoport értékesítési vezetője.

Megéri felújítani, szigetelni otthonunkat eladás előtt, mert annak értéke minden esetben növekedni fog, a befektetésünk többszörösen megtérül, mivel a jól kivitelezett szigetelés akár 60 százalékkal is csökkentheti a fűtésköltséget, mondta Aszódy Tamás, a Knauf Insulation Kft. ügyvezető igazgatója.

A ház külső falainak állagmegóvása és szépsége is fontos

A házfelújítás, házépítés talán egyik legizgalmasabb része, amikor a külső vakolatot és annak színét tervezzük. Hazatérve, ezt látjuk meg először, és ebből szerzik az első benyomást a hozzánk betérő vendégek is. Nagyon nem mindegy tehát, milyen árnyalat és vakolóanyag mellett tesszük le a voksunkat!

A ház vakolása, festése természetesen nemcsak esztétikailag fontos, hanem az állagmegóvás miatt is. Sőt, növeli az ingatlan értékét is egy igényes kivitel.

A tulajdonosok általában a színeket szeretik kiválasztani először. Azon kívül, hogy mely árnyalatokat tartunk szépnek, sok szempontot kell még figyelembe venni a külső falak megtervezésénél. Először is a ház jellegét építészeti szempontból, számít a kora, a mérete és formája. Ha minimál stílusú, akkor furán hatna az élénk színű külső festés, a régebbi típusú kocka házaknak viszont kifejezetten jól áll a merészebb színválasztás, mert ezzel kiemelkedhetnek a többi közül. Sokat nyom a latba az utcakép és a környék is: érdemesebb belesimulni az összképbe. Tegyünk egy sétát a szomszéd utcákban, és nézzük meg, milyen a házak jellege, gyűjthetünk így inspirációt is. A döntésnél fontos szerepet játszik tehát egyéni ízlésünk, a nyílászárók és a bejárati ajtó stílusa, valamint a kerítés színe és kinézete is.

Hogyan válasszunk színt?

Általánosságban elmondható, hogy Magyarországon jellemzően a fehér, a szürke, a barna és a sárga árnyalatai dominálnak a ház falain. Természetesen élénk színeket is választhatunk, különösen akkor, ha az indokolt is: üzlethelyiséget, szálláshelyet vagy hasonlót szeretnénk kiemelni az utcaképből.

Érdemes figyelembe venni azt is színválasztáskor, hogy milyen az ingatlanunk elhelyezkedése. Közvetlenül utcai bejáratú-e, forgalmas úttest mellett található-e, mennyire és milyen közel veszi körül növényzet. A világosabb színek kétségtelen hamarabb koszolódnak, viszont a sötét színek esetén érdemes azzal kalkulálni, hogy jobban meglátszanak az esetleges falhibák és hamarabb vesztik színüket az erős UV sugárzás és környezeti hatások miatt.

Döntés előtt érdemes elhoznunk szakkereskedésekből színkártyát, nézzük meg különböző fényviszonyok mellett és kalkuláljunk azzal, hogy sok-sok négyzetméternyi felületen másként fog hatni a szín, mint a kis lapocskán. Hogy később se érjen minket csalódás, és ne legyen például nyomasztóan sötét a homlokzaton az a kellemes árnyalat, ami pár centis mintakártyán kellemesnek tűnt érdemes akár papíralapon, akár számítógépes program segítségével látványtervet készíteni.

A szín mellett a festék típusát is tudatosan érdemes kiválasztani

Kültéri festékek esetében is érdemes figyelembe venni olyan tulajdonságokat, amelyekkel a különböző típusú festékek rendelkeznek. Kültéri felületeink fokozottan ki vannak téve a nedvességnek, az erős UV sugárzásnak, ezért nem mindegy, mennyire időtálló festéket választunk, és az mennyire óvja a felületet. Nézzük végig mely tulajdonságokra érdemes figyelni a döntés előtt!

A kültéri diszperziós homlokzatfestékek vízzel hígítható festékek, amelyek tartós és matt felületet adnak. Árban a kedvezőbbek közé sorolhatóak, épülethomlokzatok, kül- és beltéri beton, mészhabarcs, tégla, gipsz és egyéb ásványi kötésű felületek, vakolatok festésére alkalmazható. Természetesen színezhetőek is.

A szilikát homlokzatfestékek kiemelkedő lég- és páraáteresztő képességgel rendelkeznek, így természetes szellőzést biztosít a falaknak. Korábban mészfestékkel festett felületekre használható, azonban diszperzit festékek átfestésére nem alkalmas. Főbb tulajdonsága, hogy színtartó, rugalmas, valamint kiválóan ellenáll az időjárás viszontagságainak.

A szilikon homlokzatfesték legnagyobb előnye a magas páraáteresztő képessége mellett, a kiváló víztaszító-képesség, így a vizesedésnek fokozottan kitett felületek sem algásodnak, gombásodnak. Kiválóan alkalmas történelmi épületek, tégla, vályog, vagy vert falazatú házak felújítására, kőzetgyapot, illetve egyéb hőszigetelő rendszerek kialakítására.

Mindhárom típusú festékről elmondható, hogy felhordani hengerrel, illetve ecsettel lehetséges és mindegyik változat színezhető is. Szakkereskedésekben elérhető színkeverő gépekkel, akár több ezer árnyalat közül is választhatunk.

Melyiket válasszuk a különböző vakolatok közül?

Általában 15-20 évre választunk vakolatot, amely hozzájárul a megfelelő hőszigeteléshez, tompítja a hangot, és vízálló bevonatot képez, ellenáll az időjárásnak, az erős UV-sugárzásnak, és könnyen tisztítható felületet képez.

A nemesvakolatok kötőanyagait tekintve is megkülönböztetünk diszperziós, szilikon és szilikát vakolatot is, tulajdonságaik alapján szabhatjuk a házunk igényeihez őket. A diszperziós homlokzati nemesvakolat kiváló időjárásállóságú felületet alakít ki, védelmet biztosít az algák, zuzmók megtelepedése ellen. Bevonata lég- és páraáteresztő, jól tapad, nem repedezik.

A szilikonvakolat előnye ott érvényesül, ahol szükséges a kiváló páraáteresztő és víztaszító képesség. Ilyen lehet például a műemlék vagy történelmi épületek felületei, de a tégla, vályog, illetve polisztirol hőszigetelő rendszerek fedőrétegeként is alkalmazható. Előnye még, hogy rugalmas anyag, ezért hajszálrepedések nem keletkeznek a felületen. Bár magasabb árfekvésű, de megéri a ráfordítást, ha hosszú távú és tartós megoldást keresünk.

A szilikát homlokzati nemesvakolat is jó páraáteresztő képességű, és remek időjárásálló, de kevésbé rugalmas az anyaga és idővel könnyebben fakul. Valamennyi külső használatra alkalmas vakolata – így van ez a Poli-Farbe nemesvakolataival is – több ezer árnyalatra színezhető, vagyis abszolút személyre szabható, mindenféle egyedi elképzelés megvalósítható vele. Felvitel előtt a mélyalapozás lépését se hagyjuk ki! Ne feledkezzünk el külön a lábazati vakolatokról sem, ami egy gyárilag előkevert, vizes akrilát bázisú és színes ásványi őrlemény alapú vakolat diszperziós kötőanyaggal. Cement, beton műkő, eternit, lábazati hőszigetelő rendszer és alapvakolattal ellátott felületek bevonására egyaránt alkalmas. A ház színétől eltérőt, de azzal harmonizálót érdemes választani, ez adja majd meg a ház keretét.

Címlapkép: Getty Images