Ezekkel a praktikákkal tízmilliókkal növelheted meg otthonod értékét: itt a szakértők tanácsa

Az idei második negyedévben a használt lakóingatlanok ára 2,9 százalékkal csökkent az előző negyedévhez képest a KSH-adatai alapján. Hasonló visszaesésre 2009 utolsó negyedévében volt példa, de még a pandémia idején bevezetett kijárási korlátozások hónapjaiban is csak 2,8 százalékos volt a negyedéves árcsökkenés.

A fővároson kívüli lakáspiacon a vármegyeszékhelyek többségében stagnáltak vagy csökkentek a négyzetméterárak a három hónappal korábbi szinthez képest. Debrecenben 740 ezer forint volt az átlagár, a júliusi 739 ezer után. Kecskeméten az 594 ezer forintos összeg alig magasabb a júliusi 589 ezernél. Miskolcon 0,2 százalékkal 410 ezerre mérséklődött az ár. Szegeden 655 ezerre változott 658 ezerről, Pécsen 583 ezerre csökkent a három hónappal ezelőtti 590 ezerről. Győrben is stagnálást mutat a mostani 741 ezer forintos ár. A kivételek között van Zalaegerszeg, ahol három hónap alatt 3,9 százalékkal 512 ezer forintra emelkedtek az árak, amelyben szerepet játszanak a vármegyeszékhelyen átadott és folyamatban lévő munkahelyteremtő beruházások.

Az utóbbi egy évben a hazai lakásárak stagnálását látjuk. A KSH legfrissebb, második negyedéves számai szerint az első negyedévhez képest ugyan 2 százalékkal csökkentek csak az árak, de ha az inflációt is figyelembe vesszük, akkor reálértéken már jelentős árcsökkenés látszik. Így nézve a számokat 15 százalék volt 9 hónap alatt egy átlagos lakás értékvesztése, de itt is igaz, hogy nagyok a különbségek a lakás elhelyezkedése és állapota szerint. A régi, felújítás és szigetelés nélküli családi házak fűtése és havi rezsiköltsége sokkal magasabb, mint egy felújított ingatlané, így ezeknek sokkal nagyobbat csökkent az értéke, különösen a magasabb energiaárak hírére. Egy komplex energetikai felújítással azonban sok esetben el lehet érni, hogy az adott épületnek csökkenjen az energiafogyasztása, ezáltal a rezsiköltsége, a piaci értéke pedig emelkedjen

- mondta el a HelloVidéknek Futó Péter, a Portfolio vezető elemzője.

A friss adatok alátámasztják azokat a trendeket, amit a kínálati piac árainak alakulásából már sejteni lehetett. Az árcsökkenés elsősorban a magas kamatok miatt bekövetkezett keresletcsökkenéssel magyarázható, amit már a lakáseladók sem hagyhatnak figyelmen kívül. Az eladásban érdekelt tulajdonosoknak már csökkenteniük kell az ingatlanok árát, ami jó hír lehet a vevők számára, erősítette meg Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A szakember hozzátette, hogy a KSH adatai alapján a második negyedéves lakásárcsökkenés ellenére éves összevetésben még több mint egy százalékkal drágultak a használt lakások.

HelloVidék: Milyen értéknövekedés figyelhető meg a hazai lakásokon, amennyiben felújítás történt rajtuk?

Balogh László: A felújítás szó így önmagában elég becsapós tud lenni, nem egzakt fogalom, mint például a lakásépítés, ahol jogszabályban is le van fektetve, milyen követelményeknek kell a lakóingatlannak megfelelnie. A hirdetéseket megnézve is látható, hogy mennyire mást értenek sokszor rajta az egyes tulajdonosok. Összességében egy olyan 15-20 százalékos az értéktöbbletet jelent ez az ingatlan árában, a felújítás mértékétől és az ingatlan típusától változóan. Ha pédául egy tégla építésű házban az alapjaitól kezdve, a villamos vezetékeken át a műszaki-gépészeti felújításig, a fűtéskorszerűsítésig szinte mindent elvégeztek, az akár 25 százalékos árelőnyt is jelenthet a tulajdonosnak. Településtípusonként is változik persze, hogy ez az arány mekkora, a nagyvárosokban, vármegyeszékhelyeken értelemszerűen magasabb, átlagosan 15-23 százalék között mozog.

Milyen felújításokat végeztettek a magyarok idén, és mi az, amit még ősszel is érdemes lehet eszközölni, hogy emelje az ingatlan értékét, vagy spóroljanak esetleg a rezsin?

Mint említettem, a felújítás szubjektív kategória, és ég és föld lehet a különbség e tekintetben az egyes házak között, még akkor is, ha valaki teljes körű felújításról beszél. Magyarországon családi házakból van a legtöbb, és ezek eladásra kínálásánál is előfordul, hogy csak optikai tuningot végeztetnek, aztán ezt nevezik teljes felújításnak. Ez ugye a tisztasági festést, a kilincsek, burkolatok cseréjét jelenti, ami akár hibákat is fedhet el az ingatlanoknál a vevő előtt.

A komolyabb felújítások, műszaki, gépészeti felújítást tartalmaznak, a vezetékek, a kazán cseréjét foglalják magukban, és ha valaki nem is adná el a házát, de a rezsijét csökkentené, a nyílászárók cseréje ehhez jelentősen hozzájárulhat, és érdemes is most elvégeztetni még, ha belefér a család büdzséjébe.

Minél komolyabb, szélesebb körű ugyanis egy felújítás, annyival drágább is, ha a hüvelykujjszabály szerint kellene a költségeket nevesítenem, azt szoktuk mondani, az átlagos költség egy nagyjából teljes körű felújítás esetén négyzetméterenként 200 ezer forintot jelent jelenleg, vagyis ez több millió forintra is rúghat a végösszeg tekintetében, de ez a pénz nem vész el, ennyivel többet is ér majd a háza.

A szigetelés elvégeztetése mindig komoly dilemma egy háztulajdonosnak. Érdemes lehet még most belevágni? Vagy mi az, amit ilyenkor, ősszel jó, ha felújítunk a lakásunkon?

A felújítások esetében adódnak spórolási lehetőségek, ha valaki mondjuk egyes munkákat saját kezűleg el tud végezni, például a burkolat lefektetését, laminált padló lerakását, csempézést. A nyílászárócsere vagy a kazáncsere viszont már specifikus szaktudást igényel, azt nem szabad otthon "ezermesterként" magunknak lebonyolítani. A szigetelésre pedig rá kell szánni az időt, az egy családi ház esetében heteket vesz igénybe. Úgy gondolom, még most is érdemes lehet belevágni, ha megvan az alapanyag, van rövid időn belül be tudják nekünk szerezni, és van szakember, aki vállalja a munkát, akár az idei fűtésszezon előtt is letudható ez még. A mostani 15-20 fok körüli időjárás ideális lehet egy gyors szigetelésre, a hőmérséklet még megfelelő, hajnalban sem hűl le fagypont körülire - akkor már nem javasolt. A szigetelés sok esetben a felújítás alapja, hiszen rengeteget spórolhat vele az ember, a megfelelően leszigetelt ház felfűtéséhez ugyanis sokkal kevesebb energia kell, és néhány fűtési szezon alatt a csökkent rezsiköltségeken bőven megtérül a beruházás, még akkor is, ha ebben a magas inflációs környezetben a háztartások életvitelszerű költségei is megnőttek, és kihívás előteremteni a felújításra szükséges összeget.

Mit tartson szem előtt az ember a felújítás során?

Mindenképp fontos megtervezni a felújítás menetét, egyes munkálatok ugyanis egymásra épülnek, és nem célszerű felcserélni ezt a sorrendet, az egymásra épülő munkálatok során újra megbontani, ami elkészült. Például ha valakinek nincs pénze egy energiahatékonysági felújításra most, de egyébként tervben van, akkor nem érdemes ilyenkor elvégeztetni egy optikai tuningot a házon vagy tisztasági festést, mert ha előbb lefestik, és utána mondjuk meg kell bontani a falat vezetékcsere, vagy nyílászáró beszerelése miatt, a tuning kidobott pénz, hisz újra kell festeni utána az egészet.

Milyen felújítást nem érdemes idén már elkezdeni, de mondjuk tavasszal feltétlenül érdemes elvégeztetni?

A szigetelés elvégeztetése mindenképp ajánlott egy házon, ha nem most, akkor tavasszal feltétlenül érdemes elvégeztetni, és ebben az esetben a felújítás menetéhez hozzátartozik a vakolás és a festés. Ebben az esetben elmondható, hogy a ház teljesen újjászületik, és ez 20 százalékot is dob az értékén. Egyelőre megszűnt az otthonteremtési támogatás, de vannak olyan uniós forrásprogramok, amelyek ezt támogatják, így nincs kizárva, hogy a későbbiekben újra lesz lehetőség ilyenekre itthon is pályázni.

Ugyanakkor, ha értékesítésre szánjuk az ingatlanunkat, akkor egy esztétikai felújítás nem biztos, hogy megéri, nem feltétlenül érdemes energiát és pénzt beleölni, gondolok itt például a burkolatcserére, mert a legtöbb vevő a saját ízlésére alakítja a megvásárolt ingatlant.

Milyen lakásokat, házakat keresnek a magyarok általában, inkább a felújítottat, vagy beérik netán egy megkopottabbal?

Sokan beérik most a kevésbé korszerűvel, ugyanakkor a megkeresések 75 százaléka jó állapotú ingatlanokra érkezik be. Az emberek többet is hajlandóak fizetni egy házért, ha felújított, korszerűsítve van. Ugyanis hiába olcsóbb valamivel egy felújításra szoruló építmény a kínálati piacon, annyival nem kedvezőbb az ára, mint amennyivel többet kell aztán rákölteni. Ha alapvetően jó műszaki állapotban van a ház, azt az állapotot karban tudjuk tartani, és azért hajlandóak is többet fizetni, ha szinte csak a bútorokat kell bevinni, legfeljebb egy konyha burkolatcserét, tisztasági festést végeztetnek.

Van-e regionálisan különbség a lakásvásárlási kedv és az árak között az országban?

Általánosságban igaz, hogy jobban mennek az ingatlanok a nagyobb városokban, az árak megoszlására pedig itt a friss összesítésünk. Ebben a vármegyék összesített településtípusainak a medián ára benne van négyzetméterenként a székhelyektől kezdve a legelmaradottabb településekig.

Ezek szerint Bács-Kiskunban 393ezerFt/nm áron juthatunk lakóingatlanhoz, Baranyában 486 ezerFt/nm, Békésben 257ezerFt/nm, Borsod-Abaúj-Zemplén megyében 320ezerFt/nm, Csongrád-Csanádban 521ezerFt/nm, Fejér megyében 499ezerFt/nm, Győr-Moson-Sopronban 621ezerFt/nm, Hajdú-Biharban 621ezerFt/nm, Heves megyében 345ezerFt/nm, Jász-Nagykun-Szolnok megyében 288 ezerFt/nm, Komárom megyében 474ezerFt/nm, Nógrádban 251ezerFt/nm, Somogyban 531ezerFt/nm, Szabolcs-Szatmár-Beregben 439ezerFt/nm, Tolnában 285ezerFt/nm, Vasban 436ezerFt/nm, Veszprémben 631ezerFt/nm és Zalában 470 ezerFt/nm. Tehát ezt az átlagolást figyelembe véve a legdrágábbak a lakások Veszprém megyében, ezt követni fej-fej mellett Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar, a legolcsóbbak pedig Nógrád megyében.

Melyek a legkeresettebb települések itthon, hol vásárolnak a legtöbb ingatlant az egyes típusok szerinti bontásban?

A főváros után a vármegyeszékhelyeken keresnek a legtöbben lakást, Veszprémben 721 ezer Ft/négyzetméter áron, Debrecenben 715 ezer Ft/nm, míg Győrben 698 ezer Ft/négyzetméter medián áron vásárolhatunk ingatlant lakás célra. Magyarországon a legtöbb ingatlan családi ház, és a nagyvárosokban, vármegyeszékhelyeken magasabb értékben és arányban mennek végbe a tranzakciók. De a vásárláskor sokat számít az ingatlanok ára, ennek is köszönhető, hogy a panellakások napjainkban reneszánszukat élik. Ezek ugyanis 20-30 százalékkal is olcsóbbak a hasonló helyen lévő és hasonló állapotú téglából épült lakásoknál. De ez érthető, hiszen a nagyvárosokban, székhelyeken több tízmillióba kerül egy ingatlan, így az árelőny akár 5-10 millió forint is lehet a panel javára. Mindig egyéni mérlegelés kérdése, ki választja a panelt, mert a házgyári lakások hibái ismert típushibák, így nagyon kevés csontváz esik ki a szekrényből a beköltözés után. Míg például egy egykori, nagyvárosi polgári bérház esetében más a helyzet, ezeket mára már többnyire fel is darabolták, és számtalan esetben találnak bennük a lakók rejtett problémákat, amivel korábban nem számoltak, és ettől megnő a ráköltött pénzösszeg. Lehetnek ezek statikai gondok, adódhat kellemetlenség a nem megfelelő hangszigetelésből és a többi.

Mi várható az ingatlanpiacon idén még, jöhet netán egy fellendülés?

Az semmiképp sem várható, leszálló ágban van az adás-vétel, a magas kamatkörnyezet nagyban lecsökkentette, egyedül attól várható némi élénkülés az év utolsó három hónapjában, hogy januártól átalakítják a lakástámogatási rendszereket, és 5000-6000 magyar család még érintett lehet abban, hogy kihasználják a még most fennálló lehetőséget, a CSOK igénybevételét a városokban.

A legtöbb ingatlanügylethez még ma is szükség van piaci alapú lakáshitelre, a magas kamatszint pedig sok vevőt távol tart a lakáspiactól. A támogatások változása és a hitelkamatok ősszel várható kis mértékű csökkenése miatt az érintett többgyermekes családok számára a piaci hitel felvétele talán vállalható kompromisszum lesz a lakáscsere érdekében. Már megjelentek az egyedi kedvezménnyel elérhető, 7 százaléknál alacsonyabb kamattal nyújtott lakáshitelek, ezek pedig jóval kedvezőbbek az idén elérhető 8-10 százalékos átlagkamattal nyújtott lakáscélú kölcsönöknél.

Címlapkép: Getty Images